Жилищный кодекс

Предлагаем вниманию читателей краткий обзор некоторых норм ЖК РФ, влияющих на процедуру регистрации сделок. Он подготовлен экспертами Главного управления «Росрегистрации» по СПб и ЛО.

1. С 1 марта 2005 года — дата вступления в силу нового Жилищного кодекса — в общую площадь жилого помещения не будут включаться площади балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).

2. В силу п. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое и наоборот осуществляется органом местного самоуправления. Документ о переводе помещения (его форму и содержание должно установить Правительство РФ) подтверждает окончание перевода и является основанием для использования помещения по новому назначению, если для этого не требуется его переустройство и (или) перепланировки.

Требования о проведении таких работ с их перечнем должны содержаться в документе о переводе помещения (п. 6 ст. 23 ЖК РФ). В этом случае окончание перевода подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, который осуществляет перевод помещений (п. 9 ст. 23 ЖК РФ).

Таким образом, основанием для внесения изменений в ЕГРП, касающихся смены назначения помещения (для перевода, который начался после 1 марта 2005 года), будет документ о переводе помещения установленной формы.

Если в нем содержатся требования о проведении переустройства и (или) перепланировки, то для внесения изменений в ЕГРП нужно также представить акт приемочной комиссии.

3. Представлять в регистрирующий орган документы, подтверждающие проведение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в порядке, установленном ЖК РФ, необходимо только при изменении внешних границ объекта недвижимости, так как такое изменение свидетельствует о создании нового объекта недвижимости.

4. В статье 31 ЖК РФ дано понятие «член семьи собственника», которое по содержанию аналогично понятию «член семьи нанимателя», содержащемуся в ЖК РСФСР, а также предусмотрено, что члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным помещением наравне с его собственником (если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи).

При этом согласно новой редакции п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. В связи с этим представлять форму 9 на государственную регистрацию теперь не требуется.

5. Ст. 33 ЖК РФ регламентирует пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ст. 1137 Гражданского кодекса РФ). Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется помещением наравне с его собственником.

В силу п. 3 ст. 33 ЖК РФ гражданин, проживающий в помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

Также может быть произведена государственная регистрация права пользования жилым помещением, возникшего на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

6. В ЖК РФ детализирован порядок распоряжения общим имуществом. Так, согласно п. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ).

Особо следует отметить, что условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными (п. 2 ст. 38 ЖК РФ).

В коммунальной квартире изменение размера общего имущества в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки также возможно только с согласия всех собственников комнат (п. 2 ст. 41 ЖК РФ).

7. Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ (ст. 250 ГК РФ).

8. В ЖК РФ сохранены такие институты ЖК РСФСР, как обмен и поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Однако существенно изменены правила обмена. Он возможен только с согласия наймодателя между нанимателями, проживающими в жилых помещениях по договору социального найма (ст. 72 ЖК РФ).

9. Согласно ст. 122 ЖК РФ жилищный или жилищно-строительный кооператив по решению общего собрания его членов может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Следует особо отметить, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные кооперативом жилые помещения, подлежит до 01.01.2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации.

По истечении этого срока такие «непреобразованные» кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.