Земля под коммерческую недвижимость

За прошедший год значительно повысилась активность в сфере строительства коммерческой недвижимости. Тем не менее возникший дефицит площадок, пригодных для инвестиционной деятельности, стал настоящей проблемой для желающих вложить свои средства в прибыльные проекты. Самые востребованные земельные участки — с точки зрения рентабельности — предназначены под строительство торговой недвижимости. Но земли под строительство в Москве уже практически все выкуплены. Поэтому на каждый лот сегодня приходится около сотни соискателей.

В общей сложности, согласно утвержденной столичным правительством генеральной схеме размещения столичных торговых объектов, с 2003 по 2005 гг. в Москве под застройку магазинов новых форматов планируется отдать 5 млн.кв.м.

По данным экспертов, «бум»на торговую недвижимость сохранится ещe в течение 3–5 лет. Поэтому строить центры следует именно сейчас, пока рынок не насыщен и есть возможность получать высокие прибыли. А после 2006 г. девелоперы могут столкнуться с жесточайшей конкуренцией, из-за чего будут вынуждены либо совершенствоваться, предлагая арендаторам и покупателям новые услуги, либо заниматься региональной экспансией.

Трудности земельного вопроса

Одна из серьeзных проблем — невозможность получения прав или осложнения в процессе вступления в права на земельные участки, которые отвечали бы параметрам инвестиционного проекта.

Кроме бюрократических издержек, которые значительно затрудняют развитие земельного рынка в столице, существуют проблемы с исполнением действующих законодательных актов, в частности Земельного кодекса (принят в 2001 г.). В Москве, например, власти ограничили передачу земельных участков в собственность: заключается лишь договор долгосрочной аренды земли сроком от 5 до 49 лет. Стоимость выкупа права аренды на первичном рынке зависит от расположения и целевого назначения участка. Также немалую роль играет и возможность выхода витрин на главную улицу — retail street. В таких случаях стоимость выкупа права аренды может превышать 5 млн. USD за 1 га. По информации Jones Lang LaSalle, аренда земельных участков за пределами МКАД обходится на 30–40% дешевле, чем в Москве.

Девелопер может приобрести какой-либо участок земли двумя путями: первый — через административные связи в муниципальных, городских или региональных властях; второй — у другого владельца земли на вторичном рынке (как правило, уже с документами, ограничивающими маневры нового владельца). При этом прибыльность операций по перепродаже прав аренды может достигать нескольких тысяч процентов — даже при отсутствии ИРД (исходно-разрешительная документация). Рынок до сих пор не располагает полной информацией о наличии таких участков.

Поиск участка

Обычно в создании торгового центра принимает участие целая команда, в которую входят: инвесторы, девелопер, консультанты по недвижимости, архитектурная и проектно-строительная организации.

Условная точка отсчета — желание инвестора построить торговый центр.
«Когда мы только выходили на российский рынок, существовали некоторые проблемы, в частности, связанные с бюрократией, — говорит Мустафа Саглам, генеральный директор компании «Рамэнка», развивающей сеть «Рамстор». — Сейчас все более или менее нормализовалось, хотя одной из основных трудностей, с которыми сталкивается любой ритейлер, до сих пор остается вопрос с землей. На поиск участка для торгового центра уходит не менее года».

Что же происходит за этот год интенсивных поисков? Девелоперы прибегают к различным тактикам и стратегиям: один обращается к административным ресурсам; другой занимается обычным поиском пустырей; третий добывает информацию собственными силами, отслеживая данные о выводимых предприятиях или предприятиях-банкротах, о сносе зданий, о перспективных планах строительства городского правительства — основных участников рынка.

На этом этапе очень важно использовать все имеющиеся связи в различных департаментах и коридорах власти. Этой точки зрения придерживается Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers International: «При поиске земельного участка наилучшим инструментом являются административные возможности в городе или в районе — при их наличии у девелопера есть возможность получать первичные участки, а если их нет, то он может покупать участки только на вторичном рынке и, как правило, за большую стоимость».

Алгоритм действий в регионах мало чем отличается от столичного. Дефицит земли — проблемы любого крупного города. Директор по развитию бизнеса компании Colliers International (С.-Петербург) Анатолий Серока отметил: «Процесс поиска земельного участка в Санкт-Петербурге еще более сложный и непрозрачный, чем в столице. Сейчас — сложный переходный период: идeт становление новой системы. Даже если и созданы максимально благоприятные условия для поиска участка, то этот процесс всe равно может занять не менее полутора — двух лет. Последние встречи с г-ном Осиевским, вице-губернатором области, и председателем Комитета экономики г-ном Бланком показывали, что новая администрация понимает эти проблемы и отдаeт себе отчeт в том, что подобные затяжные процедуры отталкивают инвесторов. Новая администрация готова пойти навстречу игрокам рынка и совместными усилиями решить существующие проблемы».

Не секрет, что некоторые идут по проторенному, хотя и негласному пути, когда находят и финансируют чиновника (лоббиста собственных интересов), который, будучи допущенным к закрытой информации, докладывает о различных вариантах получения нужных участков. Здесь, кстати, и кроется разгадка того, почему некоторые девелоперы как бы облюбовали конкретный округ и предпочитают строить в основном именно там. Становится очевидным, что если пойти официальным путем и подать заявление на участие в конкурсе на приобретение земельного участка, то подчас предлагаются участки в невыгодных местах или местах со значительным обременением.

Возможные обременения

Сущность обременения в том, что существуют различные технические, природные или социальные как объективные, так и навязанные городом условия сделки, которые накладывают дополнительное финансовое бремя на инвестиционный проект. Например, наличие различных зданий и сооружений, особенно социального или культурного назначения; старое производство, гаражи-ракушки, тропинки, деревья (необходим порубочный паспорт); ЛЭП; отсутствие или слишком большое количество инженерных коммуникаций; отсутствие подъездов; пересеченный рельеф; наличие оврага; большая площадь прилегающей территории с необходимым благоустройством; близко стоящие жилые дома.

В целях предварительного исследования — еще до выбора участка и принятия решения о строительстве — заказывается геоподоснова (геологическая подземная основа), на которую должны быть нанесены все имеющиеся инженерные сети и коммуникации с контурами проектируемого сооружения. Это своего рода генеральный план участка определенного масштаба (на основании результатов топографической съемки) — как правило, — 1:500. Геоподоснова тоже может таить свои сюрпризы: какой-нибудь коллектор или другие инженерные коммуникации, требующие дополнительных затрат на освоение участка и согласований с представителями эксплуатирующих эти сети организаций. Следует знать, что у геоподосновы есть так называемый «срок годности» — 4 года. По истечении этого срока, на ней нельзя ничего проектировать.

Таким образом, эти факторы существенно изменяют предварительные выходные финансовые показатели проекта, из-за чего могут быть сдвинуты сроки ввода объекта в коммерческую эксплуатацию, а иногда они ставят под сомнение инвестиционную целесообразность.

Обращение к власти

После получения информации о наличии свободных участков девелопер должен обратиться к главе администрации округа, города или района с заявлением о выборе земельного участка для получения разрешения на строительство ТЦ. В заявлении указываются: назначение объекта; предполагаемое место его размещения; обоснование примерного размера земельного участка; испрашиваемое право на земельный участок.

К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах.

Затем в двухнедельный срок заявитель должен получить от органов местного самоуправления всю информацию об обеспечении этого земельного участка объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), которые содержат сведения о местоположении земельного участка. Именно эта информация является определяющей для расчета коррекции инвестиционных затрат.
Ситуация с недовольными гражданами — повсеместное явление, которое нередко становится информационным поводом для различных СМИ. Подобный опыт имела, например, компания «Гарант-Инвест-Недвимжимость» при строительстве ТЦ «Галерея Аэропорт».

Жители этого района и владельцы палаток, расположенных на месте застройки, устраивали пикеты и требовали от властей запретить строительство ТЦ. Но, к удивлению всех сторон, тропинки, кусты, деревья, а главное памятник Эрнсту Тельману были сохранены и облагорожены, а прилегающие территории благоустроены. На том народ и успокоился.

«Мэрская формула»

И вот наступил долгожданный момент — разрешение на строительство получено. Оно является основанием для дальнейших действий. В этом документе оговариваются условия получения: строительного паспорта, оформленного в местном Управлении архитектуры и градостроительства; ордеров на земляные работы, согласованных с СЭС; разрешений Архстройнадзора на проведение строительно-монтажных работ; прочие условия.
Следующий этап — разработка архитектурной концепции. Он занимает не менее месяца, после чего эта концепция должна пройти Регламентную комиссию для утверждения. И далее начинается самый беспокойный период — следует получить около 200 согласований в государственных комитетах и инстанциях.

Обычно срок от покупки земли до начала строительства может занимать от нескольких месяцев до 3-х лет. Но в начале этого года мэр Москвы Юрий Лужков выступил за сокращение сроков согласований. Ведь не секрет, что и процедура согласований, и сроки прохождения всех кругов одинаковы — как для малых, так и для крупных ТЦ. Позиция мэра такова: срок согласований должен быть равен сроку строительства объекта.
«В конечном итоге регламентирующая документация определяет правила игры на рынке недвижимости, — говорит Эдуард Гулян, генеральный директор ГК «Инкомреалинвест» (ТЦ «Метромаркет»). — Однако громоздкость процесса прохождения согласований неоправданна. Буквальное соблюдение всевозможных нормативов способно свести на нет реализацию любого проекта. Приходится решать природоохранные, противопожарные, экологические, технологические ограничения, а в условиях Москвы — специфику работы в зонах правительственных трасс и коммуникаций.

Подобные проблемы существуют и в регионах. «Основные трудности возникают с согласованием разрешительных документов в инстанциях экологического надзора, — делится своими наблюдениями Дмитрий Сарапульцев («Общество «Малышева –73», Екатеринбург). — Проблемой выступает противоречие экологических норм и реальных условий городской застройки: если норма предписывает санитарную зону вокруг ТЦ от 50 м, то в реальности этот показатель в центре города просто физически не может превышать 30 м, а зачастую — и того меньше».

А для инвестора между тем это момент тревожных ожиданий. Пока не получены исходно-разрешительная документация, градостроительное задание, разработка технико-экономического обоснования и т.п., проект находится в «рисковой зоне». Нередко разговор об участии в инвестировании начинается исключительно при наличии полного пакета подготовленной документации. Естественно, на начальных стадиях риски все же очень большие — поэтому соинвестор предпочитает входить в проект лишь тогда, когда инициатор проекта самостоятельно профинансирует подготовку большей части разрешительной документации.

Существуют и так называемые «девелоперские риски» — появление конкурирующих проектов на соседнем или близлежащем участоке. Поэтому скорость реализации проекта должна быть оправданно высокой.

Нередко девелопер рассматривает сразу несколько участков земли. И здесь он должен выбрать–определить наилучший. Но как? Основными приоритетами являются: стоимость земли; наличие на земле ограничивающих строительство факторов (например, ограничения высотности/этажности по нормам градообоснования; ограничения по освоению подземной части, что может быть связано с геологией и подземными коммуникациями, которые проходят под земельным участком) и т. д.

Критерии выбора

Эксперт по торговой недвижимости Олег Гвоздик считает, что основное внимание надо уделять в первую очередь месту, его окружению (расположению трасс с высоким трафиком), близости и величине жилых микрорайонов. Следующие параметры — конкурентное окружение и его структура; доступность и стоимость прокладки коммуникаций; возможность гостевой парковки.

Алексей Панфилов, председатель правления банка «Гарант-Инвест», критерием пригодности земли считает наличие остановок, пешеходных и транспортных потоков, невысокую скорость движения автомобилей — до 60 км/ч. Кроме того, если там стоят палатки, «тонары», значит, и торговля будет. Дмитрия Сарапульцев высказал такое мнение: «Екатеринбург, как и другие региональные города, имеет свою специфику, касающуюся выбора земельных участков под объекты строительства крупных объектов торговли и сервиса. В нашем городе практически все объекты, находящиеся на периферии, зачастую становятся «центрами выходного дня» — то есть собрать поток покупателей и посетителей в будни они не в состоянии». Реализацией проекта от имени инвестора почти всегда занимается управляющая компания (УК). Это позволяет централизованно и в надлежащем порядке оформлять исходно-разрешительные документы, получать необходимые согласования и разрешения. Управляющая компания представляет интересы инвестора на этапе проектирования и строительства. Она также имеет право привлекать внешние кредитные и инвестиционные средства. Инвестор же, прибегая к услугам профессиональной УК, избегает необходимости создания и содержания собственной службы заказчика.