Выбор офиса в Москве

Один из первых вопросов, с которым сталкивается предприниматель, начинающий собственный бизнес,-- офисный. Как не ошибиться в выборе офиса? На что обращать особое внимание? Как выбрать наиболее подходящую площадь для компании? Корреспондент "Денег" Ринат Гизатулин изучил столичный рынок офисной недвижимости.

Помощь специалиста
По оценке специалистов компании Swiss Realty Group, практически 90% сделок с коммерческой недвижимостью в Москве проходит с обязательным участием профессиональных консультантов. В подавляющем большинстве случаев команда риэлтеров, специализирующихся в сфере коммерческой недвижимости, представляет интересы владельца офисного комплекса. Примерно в четверти случаев консультанты есть как у собственника здания, так и у потенциального арендатора. Гораздо реже встречается ситуация, когда консультант представляет интересы исключительно арендатора и напрямую ведет переговоры с владельцем бизнес-центра. Прибегать или нет к услугам профессиональных риэлтеров -- вопрос сугубо личный, который зависит прежде всего от тех средств, которые компания готова потратить на аренду помещений. В случае, если требуется небольшой офис категории В (о категориях А и B см. ниже), консультанты могут и не понадобиться; в другой ситуации без услуг профессиональных риэлтеров не обойтись.

Впрочем, в одном консультант поможет совершенно точно. Прежде чем вступать в договорные отношения с владельцем здания, необходимо провести тщательное маркетинговое исследование, а также собрать как можно больше информации о предлагаемом офисном помещении, о районе, в котором оно находится, о его владельце. Это нужно для того, чтобы не потерять вложенные средства и потраченное время и не попасть в ситуацию, при которой вам придется искать новое место.

Риэлтеры утверждают, что без проблем снять офис можно только в том случае, если не спешить и стараться быть разборчивым. Подбирая помещение, не мешает поинтересоваться наличием телефонных линий, коммутируемых кабелей для интернета, охраняемой автостоянки, уборкой помещений и прилегающих территорий. И это только очевидные вопросы. Существует и немало подводных камней, весьма неожиданных для неопытного съемщика. В каждом бизнесе есть целый набор профессиональных понятий и терминов, которые необходимо знать, чтобы не совершить серьезную ошибку. Консультанты компании ABN Realty составили своеобразный словарь арендатора, который помогает неспециалистам разобраться в основах этого дела.

Ключевые моменты
Итак, арендная ставка. В Москве в подавляющем большинстве случаев она исчисляется в долларах США, иногда в евро. Оплачивается стоимость найма в рублях по курсу ЦБ и не включает налоги. В последние годы на рынке стало достаточно распространенным понятие временного залога. Это сумма в размере одной ежемесячной арендной платы, которую арендатор выплачивает собственнику здания для резервирования помещения на период две-четыре недели. За это время стороны обязуются заключить договор найма. Если все документы будут подписаны, то сумма залога зачтется в сумме арендных платежей. Если же стороны не заключат арендный договор по вине нанимателя помещения, то залог не возвращается и является компенсацией упущенной выгоды для собственника здания.

В случае, если у собственника здания отсутствует полный пакет правоустанавливающих документов (например, здание еще не принято госкомиссией, но в нем уже можно проводить внутреннюю отделку), можно заключить предварительный договор аренды, который теряет силу после того, как собственник получит все необходимые документы.

Не надо забывать и о страховом депозите. Это сумма в размере одного-двух, реже трех месяцев аренды, которую наниматель выплачивает собственнику офисных площадей при подписании договора. Эта сумма должна оставаться на расчетном счете владельца бизнес-центра в течение всего срока аренды и служит для погашения невыполненных обязательств. Страховой депозит, как и в случае с обычным наймом квартиры, возвращается по окончании договора аренды или перечисляется в счет последних месяцев присутствия компании в офисе.

Еще одна статья затрат -- комиссия. Эти деньги получает консультант за риэлтерские услуги. Сумма обычно составляет 70-100% суммы договора аренды за месяц и выплачивается собственником здания; значительно реже эти расходы компенсирует арендатор.

Безусловно, для потенциального нанимателя коммерческой недвижимости не последнюю роль при выборе объекта играет и срок аренды. Сегодня стандартные договоры аренды заключаются на срок от одного до пяти лет. В новых бизнес-центрах минимальный срок аренды -- три года. После этого договор может быть расторгнут -- правда, предупреждать об этом нужно за три-шесть месяцев.

Когда потенциальный арендатор помещения в современном бизнес-центре рассматривает коммерческое предложение (составленное по определенным правилам описание объекта, которое должно включать в себя размер офиса, месторасположение здания, общую характеристику комплекса и его отделку, коммерческие условия: ставка, порядок оплаты и т. д.), нельзя забывать о том, какие дополнительные расходы будет нести наниматель после въезда.

Во-первых, нельзя забывать о таком маркетинговом приеме повышения арендной ставки, используемом собственниками зданий, как коэффициент общих площадей. Зачастую к оплате площади арендуемого блока прибавляется оплата по общей арендной ставке площади общего пользования: коридоров, лестничных клеток, лифтовых холлов.

Также следует учитывать, что к стоимости аренды будут прибавлены операционные расходы. Это затраты на эксплуатацию здания (управление офисным комплексом, техническое обслуживание, охрана, вывоз мусора, уборка мест общего пользования), а также на коммунальные платежи, которые также не включаются в стоимость аренды (отопление, водоснабжение, электроэнергия). Средняя ставка операционных расходов, по оценке компании ABN Realty, $50-90 за кв. м в год. Эти средства либо прибавляются к арендной плате, либо перечисляются арендатором по отдельному договору.

Необходимо учитывать и такую составляющую, как внутренняя отделка здания (отделка мест общего пользования осуществляется собственником). Но собственник должен компенсировать эти затраты арендатору, либо снизив стоимость арендной платы (не более чем на $150-200), либо полностью освободив арендатора от платежей на один-два месяца.

Специалисты компании ABN Realty разработали российскую методику классификации офисных зданий, исходя из экономических параметров бизнес-центра. Знакомство с методикой определения класса здания лучше провести до начала поиска офисных площадей, чтобы максимально четко поставить задачу профессиональным консультантам. Офисные комплексы подразделяются на два основных класса -- А и В. Главный коммерческий параметр, различающий эти классы,-- месторасположение. Класс А: здание должно располагаться внутри Третьего транспортного кольца или на первой линии Ленинградского, Ленинского, Кутузовского проспектов в пределах 6 км от Третьего кольца. Расположение офисных комплексов класса В не нормируется.

Следующий показатель -- вид строительства. А -- исключительно новое строительство, класс В -- полная реконструкция. Еще одна отличительная строительная черта офисных комплексов А -- обязательное наличие лифтов в зданиях, превышающих четыре этажа, с расстоянием до потолка не менее 2,9 м. Инженерные параметры офисных комплексов класса А и В также различаются. В первом случае система кондиционирования и вентиляции должна быть двух- или четырехтрубной; кроме того, в помещениях должен быть предусмотрен контролируемый микроклимат. В зданиях класса В допускается использование сплит-систем или приточно-вытяжной вентиляции. Система бесперебойного электропитания в зданиях класса А должна поддерживать все системы комплекса; в центрах класса В она поддерживает отдельные аварийные системы и лифты. Также для офисных центров обоих классов обязательно наличие оптико-волоконной связи и интегрированной системы безопасности.

Наконец, последняя группа параметров, различающих два типа зданий,-- это эксплуатационные характеристики. В офисных центрах класса А управлением здания занимается профессиональная управляющая компания, в зданиях типа В -- внутренняя служба эксплуатации.

Есть еще ряд специфических признаков, характеризующих основные типы офисных центров. Впрочем, это сугубо технические моменты, и говорить о них стоит с профессиональными риэлтерами, которые в состоянии адекватно оценить класс здания и соответствие предлагаемой стоимости аренды рыночным критериям.