 |
| Изготовление каркасно-панельных деревянных коттеджных домов. Изготовление стропильных систем для домов. Адрес: г. Воронеж, ул. Ленинградская, 31-В (4732) 49-08-84, 8-909-214-53-43 |
Услуги оценщика недвижимости |
|
При продаже квартиры покупатель всегда хочет купить дешевле, а продавец всегда старается продать дороже. Получается патовая ситуация - «одни хотят, а другие не дают», и чтобы разрешить этот спор в процессе продажи квартиры можно нанять профессионального оценщика. К томуже, если проводится сделка с государственным жильем, то без услуг оценщика не обойтись. В законе обозначено, что в ряде случаев привлечение профессионального оценщика является обязательным. К примеру, оценка обязательна при приватизации или продаже государственного жилья, при ипотечном кредитовании в случае возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки. Оценка обязательна при выкупе недвижимости у собственников государством (например, при сносе домов). С другой стороны, если квартиру продаёт собственник, то продавец или покупатель могут оценить стоимость квартиры самостоятельно. Для этого подыскивают пару предложений о продаже квартир с максимально схожими параметрами и исходя из информации подсчитывается приблизительная стоимость жилья. Но такой вариант с оценкой квартиры не точный, потому что любой аналог требует корректировок. А это уже задача оценщика – независимого или же работающего при агентстве недвижимости. Сегодня риэлторы помимо стандартных услуг посредника предлагают своим клиентам и услуги оценщика. Примерную оценку квартиры можно получить, просто позвонив по телефону. Кроме того, на сайте многих агентств есть услуга оценки квартиры. А вот для максимально точной оценки придётся вызывать оценщика на объект продажи или покупки. Посмотрим, какие факторы влияют на цену квартиры и в чём заключается выгода от использования услуг профессионального оценщика. Профессиональный оценщик подойдёт к решению поставленной задачи со всей ответственностью, ведь стоимость квартиры определяется не только ее месторасположением и типом дома. Существует множество факторов, влияющих на цену конкретной квартиры, от экологической обстановки в районе до категории проживающих в подъезде людей, также большое значение имеет и сам район расположения квартиры. На стоимость квартиры также влияет локальное расположение дома относительно метро или остановок общественного транспорта, бесспорным плюсом можно считать расположение квартиры на расстоянии нескольких (две-три) остановок или в 5-10 минутах ходьбы от метро. Большое значение при оценке квартиры имеет количество балконов и санузлов в квартире, положение квартиры в доме (этаж или угловая), состояние жилья и проч. При оценке жилья также учитывается и наличие объектов социальной инфраструктуры, техническое обеспечение здания и состояние территории вокруг дома. Меньше всего на цену квартиры влияют дополнительные улучшения квартиры, например, наличие кондиционера в квартире или отличная от принятого стандарта для данного здания планировка. В некоторых случаях перепланировка квартиры может снизить цену (к примеру, не зарегистрированная в архитектурном управлении перепланировка). Если же квартира «свободна» юридически и физически (в ней никто не зарегистрирован и не проживает), то она оценивается дороже своего аналога, в которой кто-то прописан. В случае оценки стоимость загородного дома учитываются все особенности и детали, удалённость от города, наличие дороги к городу ( также учитывается её качество), земельный участок принадлежащий особняку, наличие инфраструктуры (магазины, больницы, места отдыха), планировка особняка, состояние отделки, тип особняка, этажность и т.д. Только учет всех этих факторов позволяет профессионалам определить реальную стоимость жилья. Как оценивают? При оценке квартир применяют несколько способов, самый распространенный способ - оценка производится методом сравнительного анализа аналогичных предложений. Также используются ежедневно обновляемые, профессиональные базы данных и собственный профессиональный опыт агентства недвижимости в реализации подобных сделок. Однако, метод сравнительного анализа не универсален. Например, при оценке встроенных помещений чаще всего используется «затратный» подход. Затратный подход основан на принципе, что покупатель не заплатит за объект больше той суммы, которую он может потратить на строительство аналогичного объекта. Этот метод также применяется при оценке встроенных помещений. Стоимость имущества можно оценить и при помощи так называемого «доходного» подхода. Недвижимость по такому методу оценивается на основе его потенциальной способности приносить доход. При оценке квартиры этим способом основой для расчета применяется арендная ставка за квартиру. Но этот подход часто дает противоречивые результаты. «Доходный» подход чаще всего используется при определении реальной рыночной стоимости незавершенного строительства. Это необходимо обеим сторонам потенциальной сделки. Инвестор получает финансовый анализ всех аспектов строящего объекта, а собственник может оценить возможную прибыль, сравнив затраты на начальном этапе строительства и стоимость квартиры после завершения строительства. Но при любом методе отчет об оценке имущества должен содержать ряд пунктов. К примеру: Описание метода оценки. Описание объекта оценки. Анализ рынка жилой недвижимости. Расчет рыночной стоимости квартиры. Правоустанавливающие документы на квартиру. Впоследствии такой отчет имеет статус официального документа, который может быть использован адвокатами и юристами в суде. Однако есть и подводные камни - оценщик, как правило, занижает стоимость, потому что несет ответственность за правильность оценки. Поэтому на практике в процессе торга цена объекта недвижимости изменяется в сторону увеличения. Так же не стоит игнорировать и опыт риэлторов, потому что профессиональный оценщик оценивает только стоимость квартиры, но не учитывает стоимости предстоящей сделки. Например, по мнению оценочной компании квартира стоит 50 000$, но риэлтор, видя, что на рынке отсутствуют аналогичные предложения сможет найти покупателя по более высокой цене. Сроки оценки устанавливает уже непосредственно сама оценочная компания, согласуя их предварительно с заказчиком. Услуги оценщика вполне доступны. Но при этом стоимость услуг может увеличиться при наличии обременений, перепланировок, улучшений, дорогостоящей отделки, а также в случае, если оцениваемая квартира выполнена по особому проекту. |