Цена офиса

При определении класса коммерческой недвижимости используется масса различных критериев. Собственно, в расчет берется все: удобство расположения дома, качество его планировки, отделки, окон, лифтов и инженерного оборудования, наличие системы кондиционирования, независимых источников энергоснабжения, подземной парковки (с определенным соотношением количества парковочных мест и квадратных метров в здании)
и, конечно, профессионального управления, и т. д.

Недвижимость самого высокого класса А должна соответствовать не менее чем двум десяткам определенных критериев. Для класса В обязательны 10 пунктов. Для бизнес-недвижимости российского стандарта (категория С) достаточно восьми.

Большая часть коммерческих площадей в Москве представлена постройками советских времен, и класс помещения здесь определяется не уровнем здания, а качеством ремонта. Поэтому в одном доме можно встретить и площадь категории С, и офис более высокого класса В.

Нежилая недвижимость, отвечающая международным стандартам, появилась в российской столице только в последние годы. Это здания с полностью контролируемым микроклиматом, современными системами безопасности и связи, хорошим инженерным обеспечением, подземной и наземной автостоянками и т. д.

Средние арендные ставки в московских бизнес-центрах класса А в центре города варьируются от $460 до 650 за квадратный метр в год (без НДС), а в более удаленных районах - до 560. Класс В обходится арендаторам в среднем в $420 - 500 за квадрат.

Стоимость аренды, как отмечают в инвестиционно-риэлторской компании "Пересвет-Инвест", сейчас держится на уровне конца 2003 года. В то же время цены на бизнес-недвижимость, выставленную на продажу, продолжают расти. При этом риэлторам достаточно часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда в процессе переговоров продавец не опускает цену, а наоборот, поднимает ее на 5 - 8%, и покупатель принимает эти условия.

Активность рынка нежилой недвижимости отмечают в риэлторской компании "Новая жизнь".
- Коммерческая недвижимость сейчас на пике популярности, и поэтому все больше наших клиентов предпочитают не арендовать, а приобретать офисы и торговые площади в собственность, - говорит генеральный директор компании Игорь ХРОМОВ. - По статистике наших сделок это соотношение сейчас составляет 50 на 50. И такая тенденция объяснима: простой расчет показывает, что вложения в дорожающую бизнес-недвижимость приносят
ощутимый доход и быстро окупаются.

Как подчеркивает начальник управления коммерческой недвижимости инвестиционно-риэлторской компании "Пересвет-Инвест" Ольга Еременко, наиболее востребованы покупателями офисные площадки классов А и В. Особенно популярны небольшие офисы в 100 - 300 квадратных метров, которые приобретаются с целью вложения денег. Стабильно раскупаются помещения, подходящие под автотехцентры и автосалоны, а также отдельно
стоящие офисные здания, требующие реконструкции.

Спрос на нежилые помещения свободного назначения на первых этажах жилых домов высок не только в Москве, но и в Подмосковье. Особо ценятся такие площади в зданиях, не имеющих огороженной придомовой территории, куда не ограничен приток клиентов из соседних домов.

Если же говорить о качественных характеристиках, то, кроме удобного расположения (желательно в бойких местах, поближе к центру города, к станции метро и основным магистралям), клиенты, желающие подобрать помещение для бизнеса, стали больше внимания уделять "начинке" здания и пакету услуг, предоставляемых арендатором или управляющей компанией.

Прежде чем подписать договор об аренде офиса, следует проверить правоустанавливающие документы арендодателя. Если они не в порядке, договор будет признан недействительным.

Подбирая помещение для бизнеса, стоит заранее проинформировать риэлторов о его профиле, поскольку в каждом конкретном случае к помещению предъявляются свои требования.