Спрос на офисы

В Москве и Санкт-Петербурге бизнес чувствует себя вполне уверенно. Один из важнейших показателей, позволяющих сделать такой вывод, - неослабевающий спрос на офисные помещения. Аналитики рынка коммерческой недвижимости отмечают, что ввод в строй все новых бизнес-центров не приводит к снижению цен и даже индексы свободных площадей держатся практически на одном уровне.

Офисный рынок Москвы демонстрирует стабильность, несмотря на оживленный спрос со стороны арендаторов и покупателей. Цены не снижаются, а даже понемногу растут, хотя новые бизнес-центры открываются постоянно. Операторы рынка коммерческой недвижимости предсказывают, что по крайней мере этот год закончится с небольшим подъемом арендных ставок - впрочем, незначительным по сравнению с прошлыми годами.

"Много новых офисных зданий поступает на рынок, и спрос очень велик", - говорит заместитель генерального директора компании международных консультантов по недвижимости Jones Lang LaSalle Рубен Алчуджян.

В октябре риэлторы не зафиксировали роста арендных ставок по сравнению с сентябрем. Аналитики компании Stiles & Riabokobylko отмечают лишь небольшое удорожание офисов в Центральном деловом районе (согласно разработанной ими схеме деления рынка бизнес-центров столицы) - на 3,3% по сравнению с июлем. Они прогнозируют общее годовое повышение цен на аренду примерно на 5%. Алчуджян еще более осторожен: по его мнению, этот показатель составит лишь 2 - 3%.

Несмотря на вроде бы достигнутое равновесие, предложение свободных площадей в Москве весьма ограниченно. Средний уровень незанятых площадей международного качества сократился до 6,5% с 6,9% в сентябре, отмечают в Stiles & Riabokobylko. Единственный район, где этот показатель резко вырос, - окрестности "Белорусской". Это связано с приемкой госкомиссией в октябре "Панорама Центра", построенного компанией "Вель" на 2-й Брестской ул., 8. Хотя часть этажей на открытый рынок не поступала (они принадлежат Москомархитектуре, Мосгосэкспертизе и некоторым компаниям и будут использоваться для их собственных нужд), размеры здания - 31 000 кв. м - означают одномоментный выброс большого объема площадей, который резко повлиял на индекс количества незанятых офисов. Сейчас в нем свободно более 8000 кв. м, сообщил Алчуджян.

Стабилизация цен навела ряд инвесторов на предположение о том, что стоимость коммерческой недвижимости достигла пика. По мнению руководителя направления коммерческой недвижимости компании BLACKWOOD Михаила Геца, инвесторы-собственники стремятся сбросить площади по максимальным ценам. "Однако покупатели отнюдь не готовы приобретать офисные помещения по завышенным ценам", - говорит он.

Тем не менее сделки совершаются. Только в октябре зафиксирована продажа двух офисных комплексов - на Волжском бульваре, 13 (1750 кв. м), и в Б. Афанасьевском пер., 8 (2700 кв. м). Суммы сделок и покупатели не разглашаются, однако источники в риэлторских кругах говорят, что в первом случае фигурировала сумма около $5 млн, а во втором - порядка $10 млн.

По мнению ведущего консультанта по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Владимира Пушкина, сейчас основной спрос сосредоточен в классе В, причем не в центре, а в районе Третьего транспортного кольца, где есть хорошие дорожные развязки. "Даже иностранные компании сейчас понимают, что арендовать офис класса А слишком накладно и рабочий (не представительский) офис может находиться и в В-классе", - говорит он.

В принципе, офисное здание класса В предоставляет арендаторам почти те же услуги, что и класс А, но несколько более низкого потребительского уровня: например, вместо подземного паркинга - охраняемые наземные парковки. Порой в объектах класса В парковочных мест даже больше. Пушкин объясняет это тем, что многие центры класса В - реконструированные здания в промзонах Москвы, активно превращаемых в новые деловые районы. Там больше земли, чем в местах нового строительства. А бывают и оригинальные решения - например, рядом с новым офисным центром на Бакунинской ул., 71, деловой партнер владельца здания возводит многоуровневый паркинг, которым смогут пользоваться арендаторы. Общая площадь здания составит 6700 кв. м, арендная ставка - $350 за 1 кв. м в год, включая НДС.

Среди новых объектов класса А, которые в ближайшем будущем поступят на рынок, аналитики отмечают "Павелецкую Плаза III", которая завершит комплекс на площади Павелецкого вокзала. Это сейчас крупнейший проект - площадью более 40 000 кв. м. Он будет готов в марте 2003 г., девелопер - турецкая компания Enka - обычно сроков не срывает. Ориентировочные ставки аренды в нем составят $500 - 600 за 1 кв. м. Другой крупный офисно-торговый комплекс - на Новинском бульваре, 31. Арендуемая офисная часть - 38 000 кв. м при общей площади здания 78 000 кв. м. Базовая ставка аренды - $540 за 1 кв. м на 3 - 4-м этажах, выше - обсуждается отдельно.

Также к классу А относятся проекты на Кузнецком мосту, 17 (ставки - $560 за 1 кв. м без учета НДС), на ул. Мясницкой ($550), "Западный мост" на Ленинградском пр. ($550 без НДС, но включая операционные расходы). К концу будущего года обещает ввести сразу три новых бизнес-центра "Капитал Групп" - компания возводит офисные здания на 1-й Брестской ул. (более 10 000 кв. м), на Страстном бульваре (11 000 кв. м) и в 1-м Лесном пер. (более 25 000 кв. м). Базовая ставка во всех трех комплексах - $500 за 1 кв. м в год.

В классе В ожидается ввод бизнес-центра на ул. Ибрагимова, д. 37/50, недалеко от метро "Семеновская". Общая площадь - 18 000 кв. м. Первая очередь (3 - 7-й этажи и мансарда, 11 000 кв. м) будет готова под отделку в феврале 2003 г. Вторая (около 5000 кв. м) - в апреле. Пока площади предлагаются по $290 за 1 кв. м. в год (включая НДС и операционные расходы). Еще один проект с вводом весной будущего года расположен на ул. Дубининской (бывшее заводское административное здание, реконструкция, 27 000 кв. м). Ориентировочная ставка аренды составит $450 (включая НДС и операционные расходы). Также реконструируется здание на ул. Т. Фрунзе (около 20 000 кв. м).