Советы при долевом строительстве

Необходимо проверить документы на строительство:

1) Если Застройщик и Заказчик- одно лицо

-разрешение на строительство выданное администрацией Застройщику, о выделении земли под строительство от собственника ( срок действия , не просрочено ли разрешение),

- проектную документацию, генеральный план утвержденную администрацией города

-строительную лицензию Застройщика, срок действия и на какие работы выдана

- узнать любыми путями финансовое положение застройщика, сведения из налоговой ( как платит налоги и т.д), баланс, платежеспособность, доходы

- право собственности на незавершенное строительство обьекта, подтверждающее права и функции застройщика, если зарегистрировано( строитель мог купить недостроенное здание)

- узнать рейтинг строительной компании среди строителей, покупателей, риэлторов, как рекламируется ( оплата без задержек)

- посмотреть обьекты, которые ими были построены, в какой срок, увидеть документы на них ( если не дают – значит не стоит связываться), узнать мнение покупателей на их обьекты ( если ли не доделки)

- обратить внимание на наличие нормальной коммуникации в этом районе, какими путями строитель намерен это выполнить и решить, узнать у администрации , а не будет строит еще кто-нибудь здесь в дальнейшем обьекты. Разрешены ли нормально проблемы , если на месте снесены частные дома, если проблемы не решены – не стоит пока оплачивать, стройка может сорваться.

- должен представить ситуационный план застроки данного района, общие характеристики обьекта, все чертежи фасадов, квартир, комнат, помещений строящегося объекта, их нумерацию.

Если

В договоре должно быть указано:

-полное местонахождение обьекта, соответственно с планом застройки, землеотвода, - полный план обьект ( поэтажно , схема, нумерация), -указана прилегающая территория, -отмечено конкретно какая доля переходит к инвестору-дольщику( с указанием номеров квартир или комнат, помещений), -какая отделка до самой подробности( какие материалы) , - приложен график строительства здания, срок сдачи объекта по-этажно , - ответственность (за поздний срок сдачи, за брак при строительстве, нарушении графика строительства) - когда будут и в какой срок выданы документы для регистрации собственности ( срок должен быть указан обязательно- в этом может быть подвох, долго будут выдавать если нет даты) - гарантии при передачи переуступки доли кому-то без дополнительных оплат и требований, - гарантии что без письменного согласия дольщика не будет изменений в проектной документации( бывает), - сроки платежа со стороны дольщика и шкала роста цены( это вечная ловушка- стоит обратить особое внимание)

- в договоре должно указано что цена фиксирована, и изменению не подлежит( если оплачена полностью ), в том числе при смене застройщика, собственника, ( то есть ,если застройщик сменился – новый не имеет право изменить условия договора, если об этом указано в договоре)

- обязательно обратить на пункт договора, где указано кто оплачивает коммунальные платежи с момента передачи доли дольщику до момента сдачи дома на баланс городу( суммы оплаты тут технические и большие)

- как называет договор застройщик- инвестиционным или… так как при инвестиционном договоре трудно вернуть деньги, инвестор несет риски по мнению судов( считают это инвестиционной деятельностью)

- в каком денежном эквиваленте выражена оплата, желательно чтоб были названы деньгами, а не средствами, если цена в долларах , то возврату обратно при прекращении стройки по какому курсу будут возвращены, если в рублях- то заэто время деньги могут обесцениться

- лучше сразу изменить в выгодном для дольщика виде договор долевого участия( пусть он будет покупкой части объекта , а не договором инвестиционном строительстве-участии), потом будет трудно внести изменения в договор

2) Если заказчик один, а застройщик- другой:

- дополнительно проверить следующие документы:

- обязательно проверить документы об их отношениях: какие платежи, сроки, планы, взаимозачеты, может оказаться что заказчик плохо будет финансировать строительство, какие последствия этого и т.д

- если застройщик продает долю- имеет ли он право на это по договору

- каковы функции по их договорам у застройщика и заказчика

- на какой срок действует у них разрешения и лицензии, кто решает вопросы по отселению из сносимых домов, по коммуникации, по регистрации( в какой именно срок- может оказаться долго, если не указан срок выдачи документов на регистрацию и сдачу объекта городу на эксплуатацию)

- кто в дальнейшем будет осуществлять обслуживание объекта

ЛУЧШЕ БЫЛО БЫ , ЕСЛИ ЗАСТРАХОВАТЬ ОТВЕСТВЕННОСТЬ, РИСКИ ПО ДОГОВОРУ В СТРАХОВОЙ КОМПАНИИ