Советы покупателю

Квартиры в новых или реконструируемых домах чрезвычайно популярны сегодня. Причин тому масса: покупая квартиру, не надо долгие недели или месяцы сращивать расползающиеся цепочки, цены подобных квартир достаточно привлекательны и многое, многое другое (см. ниже).

Покупка квартиры в строящемся доме, с юридической точки зрения, кардинально отличается от сделки с готовым жильем. Не каждый риэлтер, даже отлично владеющий знаниями о вторичном рынке, возьмется консультировать Вас при приобретении строящегося жилья. Пакет договоров, особенности и нюансы оформления – все здесь совершенно другое.

Подписывая договор долевого участия, покупатель становиться партнером фирмы, которая занимается строительством дома. Он принимает на себя все риски, связанные со строительством. В случае если строительная компания разоряется, вернуть свои деньги будет крайне тяжело.

Покупатель дает фирме деньги на строительство дома. Фирма обязуется организовать это строительство, привлечь других инвесторов, сдать дом государственной комиссии, передать Вам квартиру, предоставить документы для регистрации (зарегистрировать) право собственности.

Гарантий успешной деятельности коммерческой фирмы ни государство, ни кто другой дать не может. Приходится полагаться на ее репутацию, если она успела сложиться..

Самые распространенные проблемы – срыв сроков сдачи жилья и задержки получения прав собственности. Обычно заселение дома начинается в лучшем случае на квартал позднее, чем обещают строители.

С регистрацией права собственности ситуация сложнее. После приемки дома госкомиссией застройщик должен предоставить в ГБР объемный комплект документов на дом, и только после этого бюро должно выдать дольщикам свидетельства о праве собственности. Т.к. количество предоставляемых документов достаточно велико, постоянно возникают корректировки в их количестве и качестве со стороны ГБР, прежде чем подать документы на регистрацию должны быть проведены сверки взаиморасчетов и урегулированы все вопросы между инвесторами, подрядчиками... В самом ГБР сроки не выдерживаются. В результате подготовка документов затягивается на 4-6 месяцев с момента приемки дома госкомиссией. Бывает и на целый год.

Только при получении свидетельства о регистрации покупатель вздыхает спокойно – квартира не оказалась проданной несколько раз, возможные споры разрешены, можно, наконец, прописаться (зарегистрироваться) в новой квартире. Последнее опять-таки возможно, только если уже заключен договор об обслуживании с паспортно-визовой службой и РЭУ. Случается, что и этот процесс затягивается.

Особенности.

Одна из особенностей покупки квартир в строящемся доме – отсутствие типовых договоров. Условия строительства каждого дома, а также и юридическая основа права продажи каждой квартиры у того, кто ее предлагает, – индивидуальны.

Если Вы покупаете квартиру в огромном жилом комплексе, состоящем из сотен квартир, необходимо смирится с тем, что подобные комплексы сдаются очередями и несколько лет, после того как Ваша квартира будет построена, под окнами будет продолжаться стройка.

Основное правило.

Пригласите своего риэлтера уже на предварительные переговоры. Вы почувствуете, что даже тон разговора с Вами сразу измениться, перестанут предлагаться заведомо невыгодные для Вас схемы. Составление договора о долевом участии, анализ возможных рисков очень сложное дело, доступное только профессионалам, специализирующимся на этих вопросах.

Самые распространенные конфликты.

Упоминавшаяся уже задержка сроков сдачи и регистрации права собственности, нечетко оговоренные вопросы отделки квартиры - наиболее частые проблемы, но нельзя не признать, что не самые страшные.

На мой взгляд, скандалы, которые обернулись для дольщиков потерей денег, возникали когда:

• при строительстве дома с многочисленными подрядчиками рассчитывались не деньгами. Т.е. дом можно было начинать строить почти не имея средств - договорившись о поставке стройматериалов взамен на будущие квартиры. Двойные продажи случались, когда с подрядчиком в какой-то момент разрывался договор из-за того, например, что он не поставил в оговоренные сроки трубы. А подрядчик продолжал продавать квартиру, на которую у него уже не было никаких прав.

Нельзя не признать, что бартерные схемы еще год-два назад применялись почти на каждом доме. Только сегодня они становятся не такими популярными. С приходом банковских кредитов в строительство они должны совсем исчезнуть

• строительство дома вели несколько организаций, каждая из которых продавала квартиры из своей доли. Если между партнерами-строителями возникали конфликты, нечистоплотная организация перекладывала их на плечи дольщиков.

Распространенное заблуждение.

Наиболее дешевые квартиры, на самом деле, не у заказчика или генерального инвестора, а у тех, кто поставляет стройматериалы, получая в оплату не деньги, а квартиры. Цементному заводу или производителю лифтов нужны оборотные средства – деньги. Ему не нужны квартиры. Поэтому они стараются как можно быстрее от них избавиться. Очень часто по демпинговым ценам. В этом-то и подвох. Покупая квартиры, полученные в результате бартера, необходимо особо тщательно проверять предоставляемые документы. Нередко они оформлены безграмотно, т.к. фирмы-поставщики цемента, сантехники, и т.д. бывают далеки от юридических аспектов недвижимости.

Преимущества.

Несмотря на определенные риски и часто длительные сроки, у квартиры в новом доме масса достоинств – хорошие планировки, новые коммуникации, соседи равного социального статуса, возможность выбора отделки, перепланировки и объединения квартир на стадии строительства за сравнительно небольшую доплату, отсутствие череды предыдущих сделок, рассрочка.

Договор долевого участия на сегодня остается единственным работающим способом для того, чтобы растянуть оплату квартиры на некоторый срок.

В новых домах и квартирах много привлекательного, но постоянно Вы слышите о скандалах, некоторые дома стоят недостроенные. Многие бояться даже думать о вложении денег в строящееся жилье. А в тоже время огромное количество домов построено в Тюмени за последние годы, а когда дом уже достраивается, практически все квартиры проданы. Так покупать или нет?