Советы Покупателю.Часть-4

Мера ответственности агентств.

На какие гарантии может рассчитывать покупатель, обращаясь в агентство?

Сегодня агентство может давать какие-либо гарантии, не опираясь на законы, а зачастую вопреки ним. К сожалению, возможности риэлтера очень сильно ограничены законодателем.

Возможно, именно поэтому редко встречается правдивый и соответствующий возможностям агентства ответ на этот вопрос.

Обеспечить спокойствие покупателя они могут только за счет своего знания процессов происходящих на рынке недвижимости, использованием безопасных и надежных технологий передачи прав собственности, эффективность которых проверена годами.

Голословные утверждения с раздуванием щек: «Мы гарантируем, что проблем не будет, мы решим любые вопросы...» скорее всего, звучат для повышения своей значимости. А зачастую и просто по неведению.

Если говорить о гарантиях, то

агентство и непосредственно агент при проведении сделки на вторичном рынке может:

• Присутствовать при сборах документов, необходимых для продажи квартиры и тем самым проследить, что справки получены там, где нужно, а не подделаны;

• Разработать оптимальную схему оформления и передачи денег, в равной мере безопасную для сторон;

• Предоставить продавцу и покупателю предварительные договора, подписание которых позволяет избежать ненужных споров по ходу сделки и после. Проследить, чтобы в основном договоре отчуждения содержались все необходимые фразы, усложняющие возможность оспаривания сделки в суде, и были подписаны все дополнительные бумаги, необходимые для полного завершения сделки (акт приемки квартиры, расписки в получении денег …);

• Опытный агент предупредит покупателя о возможных осложнениях, которые могут появиться при покупке той или иной квартиры или позже.

Выполнение всего перечисленного позволяет покупателю чувствовать себя достаточно уверено после завершения сделки.

Но если квартира ранее продавалась, то прежних владельцев Вы не видели. Что у них на уме – неизвестно. В любую минуту у кого-нибудь из бывших собственников может появиться желание посудиться. Вполне вероятно, что никаких серьезных мотивов за этим нет...

По закону Государственная регистрации прав на недвижимое имущество не гарантирует бесповоротного перехода права собственности. Ни государство, ни риэлтерские фирмы не обязаны ничего компенсировать пострадавшему в случае признания сделки недействительной. Но риэлтерские компании не смогут существовать, если по многим нашим сделкам будут проходить судебные тяжбы. Даже не смотря на то, что согласно действующим у нас законам

агент и агентство НЕ МОГУТ:

• Легально проверить историю предыдущих продаж. Гарантировать безупречность прошлых сделок. Агентства не имеют официального доступа к архивам паспортных служб, нотариусов, ГБР, картотекам психоневрологических диспансеров. Но для проведения сделок мы должны владеть этой информацией и поэтому вынуждены использовать неофициальные каналы;

• Гарантировать, что по квартире, приобретенной при участии агентства недвижимости, никогда не будет попыток оспаривания права собственности. Но фирма, имеющая имя, организацией самого процесса сделки сведет возможность на спора на нет. Если агентство дорожит своей репутацией, то его юристы попробуют решить возникшую проблему не доводя дело до суда или помогут отстоять Ваши интересы;

• Агентство своими силами не может освободить квартиру для покупателя, если продавец почему-то не освобождает ее. Агентство может содействовать привлечению необходимых органов власти и помочь покупателю взыскать штрафные санкции с виновной стороны.

Для того чтобы не возникали подобные сложности риэлтер еще в момент сделки закладывает рычаги влияния на продавца задерживает выплаты до момента приема-передачи квартиры. Если условия освобождения и выписки были проработаны и оговорены в предварительных договорах, проблемы возникают очень редко. Даже когда при встречной покупке до освобождения и выписки задержать выплаты продавцу невозможно, проблемы возникают также очень и очень нечасто. Есть куда прописаться и переехать. Необходимо только не пускать процесс на самотек и постоянно подталкивать продавцов в нужном направлении.

Опять же для спокойной жизни покупателя в будущем по неофициальным каналам агентство просит представителей МВД сделать выписку из архива паспортного стола. На её основании можно проверить официальную справку формы 9, выданную паспортным столом, проанализировать, кто, куда выписывался-прописывался из квартиры, сколько раз менялись хозяева, не затерялись ли сведения о лицах, находящихся в заключении.

Более серьезную проверку истории квартиры мы заказываем в юридической фирме, которая, используя свои полномочия и связи, выдаст заключение о явных нарушениях в предыдущих сделках. Причин признания сделки недействительной множество. Такая экспертиза – серьезное испытание для права собственности.

Небольшая тонкость. Заказывая проверку, Вы платите деньги. Срок ее проведения 5-10 дней. Таким образом, необходимо быть уверенным, что за это время интересующая Вас квартира не будет продана кому-то другому и продавец никуда не исчезнет. Если в истории предыдущих продаж будет найдет криминал, не стоит жалеть о потраченных на проверку деньгах. В случае лишения Вас права собственности на эту квартиру, потери были бы в 100 раз больше.

К сожалению, даже такой тщательный анализ не дает полной гарантии от возможности оспаривания права собственности и потери квартиры, т.к. наше законодательство очень запутано, местами противоречиво и неоднозначно. Методы сбора информации порой полулегальны и поэтому могут не иметь под собой правовой основы и быть не достоверны.

Оформление сделок в 1992-1993 годах происходило в отсутствие четких канонов, с множеством нарушений, на которые в то время не обращали внимания. Почти все квартиры оформлялись (и продолжают продаваться до сих пор) по заниженной стоимости ПИБ. К тому же существует масса вариантов, которые не сможет выявить любая, самая тщательная проверка.

Например, владелец квартиры (не состоящий на учете в психоневродиспансере) за час перед нотариатом идет к врачу психиатру (возможно знакомому) и тот находит у него острое психическое заболевание, состояние невнимательности или что-нибудь подобное. О чем делает соответствующие записи и выдает справку.

В мире разработан цивилизованный механизм гарантированного сохранения у покупателя права собственности (средств потраченных на покупку) – страхование сделки.

Страхование сделки.

В России появились страховые компании, которые за 1-3% от реальной стоимости квартиры после вышеупомянутой проверки истории предыдущих продаж, выдают покупателю страховой полис.

В случае оспаривания права собственности страховая компания берет на себя все расходы по ведению дела в суде, предоставлению адвокатов. А в случае решения суда о лишении покупателя права собственности компания выплачивает полную стоимость, указанную в договоре страхования. Страхование – цивилизованный путь защиты своей собственности, а точнее средств затраченных на ее покупку, потому что в нашей стране не страхуется титул (право собственности) добросовестного приобретателя.

Стоимость страхования зависит от срока страхования. Самый дорогой – 10 лет – срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Страхование на год – бессмысленно, так как обычно судебные дела по жилищным спорам не длятся менее года. Существуют промежуточные сроки страхования, например, 3 года. Считается, что если в течение этого времени не возникли споры, то вероятность появления их в будущем – минимальна.