Сам себе риэлтор

Вы решили купить квартиру без обращения в риэлторскую фирму. Это Ваш выбор. Мы, профессиональные юристы - риэлторы, готовы помочь Вам и в этом, несмотря на то, что раскрываем свою "кухню", свои секреты. Дело в том, что мы ратуем за то, чтобы рынок недвижимости был прозрачен, чтобы на нем не было криминала и черных маклеров, работающих без сертификатов и страховании ответственности. Не секрет, что основная работа риэлтора заключается в снижении рисков клиента при покупке недвижимости. Поэтому, покупая недвижимость самостоятельно, вы должны проверить продавца, его документы на квартиру, "историю" квартиры и свести риск к минимуму. Проверьте приобретаемую недвижимость на предмет юридической чистоты, и можете смело заключать сделку. Какие это юридические риски, мы перечислим ниже.

Обстоятельства, которые могут привести к признанию сделки недействительной:

1. Предыдущие сделки с отчуждаемой квартирой были проведены с нарушением прямых требований законодательства, в том числе: не было получено требуемых Законом разрешений, заявлений, в частности:

а) согласия супругов на распоряжение имуществом, приобретенным в период брака, в том числе для квартир ЖСК;

б) отказов соседей или сособственников от преимущественного права покупки;

в) разрешений органов опеки и попечительства на совершение сделки с квартирой, в которой несовершеннолетний был прописан на момент приватизации, но не был включен в число собственников; являлся собственником квартиры или был зарегистрирован в этой квартире на момент совершения сделки.

2. Заключена сделка, запрещенная Законом, в том числе дарение от имени малолетнего; договор купли-продажи, где покупателем являлся несовершеннолетний, а продавцом выступал близкий родственник этого несовершеннолетнего или его законного представителя или опекуна.

3. Доверенность, по которой заключалась сделка, не была оформлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

4. Выявлены нарушения Закона о приватизации или факты, предшествующие приватизации, вследствие которых договор передачи отчуждаемой квартиры в собственность может быть расторгнут в судебном порядке:

а) в число собственников не включены лица, временно выбывшие, в частности, в армию, места лишения свободы, и от них не предоставлены должным образом удостоверенные в соответствии с ГК РФ заявление об отказе от приватизации или доверенность на представление их интересов при заключении договора передачи;

б) лица, выбывшие из отчуждаемой квартиры в дома престарелых или ин-валидов, интернаты, не включены в число собственников при приватизации квартиры членами их семьи (если с момента выписки до момента приватизации не прошло 6 месяцев);

в) выдан ордер или распоряжение на заключение договора найма на квартиру, из которой предыдущий наниматель выбыл в дом престарелых или инвалидов, интернат; г) не включены в число собственников лица, признанные судом безвестно отсутствующими;

д) в момент приватизации в квартире состояли на регистрационном учете лица, объявленные судом умершими;

е) у лиц, зарегистрированных в отчуждаемой квартире на момент приватизации, был хотя бы один ребенок, нигде не состоящий на регистрационном учете.

5. Хотя бы один из постоянно зарегистрированных в отчуждаемой квартире или хотя бы один из собственников квартиры состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.

6. Отчуждаемая квартира обременена правами третьих лиц, в том числе есть снятые с регистрационного учета в армию, места лишения свободы, с постановкой на временный учет по новому месту жительства или не вставшие на регистрационный учет по новому месту жительства.

7. В отчуждаемой квартире есть лица, снятые с регистрационного учета в связи с признанием судом их безвестно отсутствующими.

8. Дом, в котором находится отчуждаемая квартира, идет под снос или стоит в планах на реконструкцию с отселением.

9. В отчуждаемой квартире произведена "неузаконенная" перепланировка.

10. В доме, где находится отчуждаемая квартира, приостановлена или не открыта (для новых домов) постановка на регистрационный учет.

11. Отчуждаемая квартира находится в споре, под арестом или запретом.

12. Несовершеннолетний ребенок одного из собственников или зарегистрированных в отчужденной квартире нигде не состоит на регистрационном учете.

13. В числе наследодателей отчуждаемой квартиры есть лица, объявленные судом умершими.

14. В числе наследников отчуждаемой квартиры, имеющих право на наследство за умершим, обнаружен несовершеннолетний ребенок, не вступивший в права наследования.

15. В числе наследников отчуждаемой квартиры, имеющих право на наследство за умершим, обнаружено лицо, имеющее обязательную долю в наследстве и не давшее отказ от принятия наследства в установленном законом порядке.

16. За умершим собственником (в случае общей совместной собственности) отчуждаемой квартиры наследственное дело не открывалось.

17. Ранее заключенная сделка с отчуждаемой квартирой была совершена при условии одновременного заключения другой сделки (как то: по распоряжению Главы администрации, в случае проведения сделки с участием несовершеннолетних, при продаже квартиры гражданами, относящимися "к группе риска", а также при осуществлении одновременной продажи и покупки квартир, связанных между собой Ст. 157 ГК РФ (п.1), в которой были обнаружены нарушения, перечисленные выше.