Рынок торговых площадей

Рынок торговых площадей в Москве, похоже, первым в России подступил вплотную к точке перелома. В скором времени можно будет ожидать начала его спада. Аналитики заговорили о "перепроизводстве" гипермаркетов и торговых центров. В других местах рынок на подъеме - бум торговой активности наблюдается в Санкт-Петербурге, а региональные сети, окрепнув, нацелились на столицу.

Московские торговцы опомнились и перестали хвататься за любые торговые помещения в страхе, что они могут потерять способность к развитию бизнеса. Многие ритейлоры разочарованы летней выручкой, соображения престижности отодвигаются на второй план, а вперед выходят экономические расчеты. Торговые центры почувствовали летом отток арендаторов и предлагали им сезонные скидки, но даже это не всегда помогало. Эксперты сходятся на том, что осенние ожидания подъема торговли вряд ли остановят начавшееся снижение ставок, и некоторые участники рынка даже прогнозируют через полгода падение цен на площади в наименее удачно расположенных торговых центрах на треть.

"Лето было неудачным для розничной торговли, - считает Анна Ширяева, гендиректор агентства "Магазин магазинов", специализирующегося на работе с торговыми помещениями. - И участники рынка стали понимать, что в этом сегменте ставки аренды зависят не столько от состояния рынка торговых помещений в целом, сколько от выручки, которую магазин приносит".

На рынок торговых площадей сейчас одновременно действует несколько факторов, векторы которых не совпадают, особенно в разных сегментах. С одной стороны, ритейл продолжает сохранять инвестиционную привлекательность и спрос на помещения не ослабевает. С другой - платежеспособность жестко ограничена. "Спрос весьма ощутимый, но потенциальные арендаторы готовы платить не более четко определенной суммы, - говорит Ширяева. - Если цена на помещение хоть немного завышена, то сдать его практически невозможно. А летом все, кто мог, пытались получить скидки от арендодателей". По данным консультантов в области коммерческой недвижимости Stiles & Riabokobylko, сезонные скидки для удержания качественных арендаторов достигали порой 50%, но все равно некоторые торговые центры столкнулись с их оттоком.

По оценке Stiles & Riabokobylko, уровень свободных помещений в торговых центрах вырос на 0,9% и составил 3,9% в июле. В центре города этот показатель вырос до 4,7% (из-за оттока арендаторов). В других районах он колеблется от 0,3% на юго-западе до 8,1% на северо-западе, составляя в среднем 3,7%. По лучшим торговым коридорам он достиг 7,7% (повышение на 1%).

Несмотря на сезонные проблемы столичных ритейлоров, к московскому рынку продолжают проявлять внимание транснациональные гиганты. Согласно опубликованному в июле рейтингу консалтинговой компании A.T.Kearney, Россия входит в пятерку наиболее привлекательных развивающихся рынков для глобальных розничных сетей. Она заняла в нем 4-е место после Китая, Словакии и Венгрии. Но такое положение вещей для российских участников рынка большого ритейла - палка о двух концах, считает Балла Фай, директор департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty. С одной стороны, это опасность жесткой конкурентной борьбы, к которой подавляющее число отечественных сетевиков попросту не готово. С другой - это возможность заработать сотни миллионов долларов при продаже своего бизнеса зарубежному инвестору, заинтересованному в перспективном торговом проекте. По мнению Баллы Фай, сейчас многие сетевые компании развивают бизнес в надежде на последующую его продажу транснациональным корпорациям.

Тем не менее крупные международные сети не устраивают существующие площади, они предпочитают строить "под себя". Так поступили IKEA, Metro, частично "Рамэнка", не стал нарушать традицию открывшийся на прошлой неделе гипермаркет Auchan (его торговая площадь составила 16 000 кв. м, еще 10 000 кв. м заняла торговая галерея). В этом видит одну из причин проблем не вполне удачно расположенных торговых центров директор по маркетингу "Инком-недвижимости" Сергей Елисеев. По его мнению, крупные форматы иностранных сетей, активно старающихся торговать но невысоким ценам, оттягивают покупателей от торговых центров. "Хотя Москва и в десятки раз уступает западным городам по количеству высококачественных торговых площадей на 1000 человек населения, этот потенциал будет реализовываться медленно, - считает он. - Причина тому - экономическая ситуация и менталитет покупателя. Народ привык либо к мелким магазинам, либо к оптовым рынкам".

Начавшийся два года назад бум строительства торговых центров помимо высоких прибылей бурно развивающегося ритейла объяснялся нехваткой в Москве высококачественных торговых помещений. "В центре города очень мало транспортных артерий, где первые этажи зданий имеют большие витрины, - говорит Балла Фай. - Это предопределило борьбу за обладание теми или иными торговыми площадями на центральных улицах города". В первую очередь он относит к ним Тверскую, Кутузовский проспект, Новый Арбат, проспект Мира. Нередки случаи, когда компания платит большие отступные за обладание нужным объектом.

По его словам, очень часто компания открывает магазин, предположим, на Тверской, основное предназначение которого - не приносить прибыль, а являться визитной карточкой фирмы. Сейчас даже просматривается тенденция к вытеснению бутиками и магазинами товаров не повседневного спроса продуктовых магазинов. Несмотря на административные меры, принимаемые правительством Москвы, этот процесс идет очень быстрыми темпами, и в скором будущем Фай ожидает исчезновения последних с центральных улиц.

Сложности столичного рынка заставляют московских ритейлоров обращать взгляд в регионы. "Если еще весной мы работали только в Москве, то сегодня у нас подписаны договоры на сопровождение проектов в Красноярске, Новосибирске, Тольятти, Ростове-на-Дону, Перми, - говорит Ширяева. - И есть еще около десятка потенциальных региональных проектов. У меня сложилось впечатление, что в каждом более или менее крупном городе строится большой торговый центр не менее 20 000 кв. м". По ее словам, наиболее активно "смотрят" в регионы сети "Рамстор", "Старик Хоттабыч", "СпортМастер", "ЛХЭтуаль" и некоторые другие.

С другой стороны, Балла Фай ожидает в ближайшее время притока региональных сетевых магазинов и кафе в столицу. Это компании, которые научились работать в экономических условиях того или иного субъекта РФ и теперь стараются выйти на московские просторы. В большинстве случаев регионы работают в формате дискаунтов - магазинов "экономкласса" площадью до 800 кв. м, рассчитанных на жителей района. Поэтому он считает, что торговая недвижимость на окраинах в следующем году может подорожать на 15 - 20% - количество желающих дешево торговать в периферийных районах будет расти. Аналитики Stiles & Riabokobylko также отмечают, что летом максимальные ставки сокращались, тогда как минимальные продолжали расти.