Рынок достанет каждого

Большинство россиян пока совершенно не задумываются о том, кто занимается обслуживанием их жилья и кому, а главное — за что они отдают квартплату. Этой беспечности скоро придет конец: по новому Жилищному кодексу РФ (ЖК РФ) нам придется взять на себя ответственность за состояние жилья.

В отношении управления жильем ЖК РФ, вступивший в силу с 1 марта 2005 года, гораздо демократичнее, чем его предшественник. Новый кодекс не требует обязательной регистрации товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительного кооператива (ЖСК) от тех граждан, которые хотят взять управление домом в свои руки.

Три варианта

Жилищный кодекс предлагает нам на выбор три формы управления. Во-первых, путем создания ТСЖ, ЖСК или любого другого потребительского кооператива, которые сами займутся управлением. Во-вторых, можно нанять управляющую компанию (УК). И в-третьих, через общее собрание собственников, без приглашения УК и учреждения юридических лиц.

Какой способ выбрать, собственники должны решить сами на общем собрании, которое должно проводиться ежегодно. Если в течение года жильцы не используют эту возможность, городские власти сами проведут конкурс на обслуживание дома. Вряд ли граждане от этого выиграют.

Нанимая коммунальную компанию, город будет учитывать прежде всего свои интересы. А заключаются они в том, чтобы загрузить работой предприятия жилкомсервиса, преобразованные из бывших ЖЭКов и ГУПов. Таких ОАО в Петербурге 62.

Их финансирование построено по дореформенному принципу: прежде чем попасть к подрядчику, квартплата проходит через Жилищный комитет, на содержание подразделений которого уходит до 30% всех собранных денег. Разумеется, если жильцы сами наймут управляющую компанию или вовсе обойдутся без нее, они значительно сэкономят.

Если собственников не устроит работа управленцев, от их услуг можно отказаться и нанять других. Но сделать это в середине года будет сложно: подрядчики предпочитают брать дом сразу по окончании отопительного сезона, чтобы успеть подготовиться к следующему.

Скажем сразу, третий способ управления жильем пригоден только для домов, состоящих из двух — пяти квартир. Ведь если жильцы не создают товарищество или кооператив и не нанимают УК, а решают управлять домом через общее собрание, то собранию придется выбирать каждого подрядчика.

К тому же подрядчики и монополисты должны будут заключить договор с каждым собственником. В многоквартирном здании эта задача невыполнима. В маленьком же доме, наоборот, невыгодно создавать ТСЖ или нанимать УК: слишком велики будут накладные расходы.

Право ли правление?

У каждого способа управления жильем есть свои плюсы и минусы.

Возьмем, к примеру, первый путь — создание юридического лица в виде ТСЖ, ЖСК и т.д. В этом случае обитатели дома выбирают не только форму управления, но и бухгалтера и юриста, которым они доверяют.

Причем эти специалисты не обязательно должны быть жильцами того же дома. Можно выбрать правление ТСЖ (ЖСК и т.д.), которое от имени собственников заключит договоры с подрядчиками на обслуживание и ремонт дома (содержание лифтов, систем водо-, тепло-, электро- и газоснабжения, вывоз мусора и проч.).

Или, не создавая правление, граждане могут каждый раз принимать решения, касающиеся дома, на общем собрании собственников. Причем владельцы квартир могут исключить из перечня подрядов некоторые стандартные работы (кроме обязательных, которые входят в базовый стандарт). Например, жильцы захотят сами мыть лестницы и убирать дворы, экономя на дворниках и уборщицах. Главное — чтобы при этом не нарушались санитарные нормы и требования безопасности.

Но вполне добросовестный бухгалтер или председатель правления ТСЖ (ЖСК) может оказаться слабым профессионалом: «штучных» специалистов в городе очень мало. И тогда в доме наступит разруха. «Большинство людей не знает, что за несколькими строчками квитанции об оплате коммунальных услуг стоят десятки договоров, которые нужно заключить с различными подрядчиками, чтобы система заработала.

Скажем, техническое обслуживание. Кроме непосредственного предоставления услуг сантехника, плотника, аварийной бригады, необходим договор на оплату освещения мест общего пользования (это лампы, которые горят на улице, в лифте и т.д.), с аварийно-диспетчерской службой, диспетчерской службой лифтов.

Последняя, в свою очередь, требует заключать договоры на аренду телефонных проводов, на обслуживание аппаратуры конечных устройств, на прием сигналов этой аппаратурой и т.д. То есть в результате набирается увесистая пачка документов. На одну строчку в квитанции их приходится 10-30», — говорит генеральный директор ООО «УК «Стакс» Евгений Пургин.

Еще один минус: как ни странно, квартплата жильцов, чьим домом управляет ТСЖ или ЖСК, обычно выше, чем у тех, кто нанимает для этого УК. Объяснение простое. Если нанимать юриста и бухгалтера на один дом, зарплату этих специалистов придется поделить между жильцами этого дома.

В управляющей же компании на каждого юриста и бухгалтера приходится по несколько десятков домов в зависимости от числа квартир в них. А значит, и расходы в пересчете на каждого жильца будут ниже. Вот пример: для работы с домом на 800 квартир нужен бухгалтер.

Его зарплата будет составлять около 15 000 рублей. Плюс налоги и резерв за неплательщиков — получаем 24 000 рублей. Делим эту зарплату на 800 — будет по 30 рублей с квартиры только на бухгалтера. У управляющей организации таких домов как минимум 10, то есть с каждой квартиры на бухгалтера пойдет по 3 рубля. Точно так же и с другими специалистами: дворниками, сантехниками, плотниками и т.д.

Профессионалы или мошенники

Помимо государственных в городе работает примерно столько же частных управляющих компаний. Их можно условно разделить на три группы. Первая — крупные фирмы, обслуживающие от 300 000 до 1,5 млн кв.м жилья.

И наконец, «младшая», но самая многочисленная группа — организации, обслуживающие всего несколько домов (до 100 000 кв.м). В основном это эксплуатационные организации, которые выполняют подрядные работы по договорам с управляющими компаниями.

Решение о найме УК принимает общее собрание собственников дома. Управляющая организация сама подписывает договоры с монополистами, ремонтными и прочими службами (если не имеет собственных). Обязательным является базовый стандарт услуг, принятый правительством Петербурга.

Оплачивается он по установленным городом расценкам. Но если собственники захотят получить дополнительные услуги (цветник на каждой лестничной клетке или фонтан во дворе), они могут включить их в контракт с УК за отдельную плату.

Но и с выбором управляющей компании можно «пролететь». Как говорят специалисты, больше всего шансов оказаться обманутыми у тех собственников, которые покупаются на обещания предоставить весь комплекс жилищно-коммунальных услуг по расценкам ниже городских.

По оценкам Жилищного комитета, установленные прошлым летом тарифы едва окупают затраты подрядчиков, так что удешевить работы практически невозможно.

Немало на этом рынке и фирм-однодневок, которые создаются только для того, чтобы собрать с жильцов деньги и самоликвидироваться. Так что нелишне поинтересоваться в Жилищном комитете или Жилинспекции, как давно работает компания и какова ее репутация. Аналогичную информацию можно получить и в Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере.

Идеальный вариант для собственников — довериться нанятой управляющей компании и только своевременно вносить квартплату, не заботясь о коммунальных проблемах. Но пока это нереально, так как государственного контроля за работой этого рынка нет. Поэтому жильцам придется самим стать контролерами. Для этого они могут создать инициативную группу, которая будет общаться с управляющей компанией.

Например, УК считает, что в доме необходимо провести капремонт электросетей. Если нет группы активистов из числа жильцов, которые могли бы проверить обоснованность сметы на ремонтные работы, то все отдано на откуп управленца. Они могут завысить расценки или растянуть ремонт на долгие годы.

Кроме того, ЖК РФ говорит, что управляющая организация ежегодно должна предоставлять финансовый отчет собственникам жилых помещений. Не будет же она размножать этот документ и разносить по всем квартирам.

Все сказанное относится и к государственным ОАО. Причем в этом случае многолетний опыт работы и адекватные расценки не гарантируют качества услуг. «У частных компаний нарушений, как правило, значительно меньше, чем у государственных. И устраняют погрешности частники очень быстро — в отличие от госпредприятий», — сообщил начальник Жилищной инспекции Владимир Зябко.

Призрак капремонта

По крайней мере половина питерских домов нуждается в капремонте. В других требуется капремонт отдельных конструкций: лифтов, крыш, электропроводки. Но за капремонт мы не платим. Введенную было ремонтную строчку в квартплате в 2003 году вычеркнули.

Так что за «капиталку» сейчас вроде бы никто не отвечает. Тем тяжелее окажется эта ноша для собственников с 2007 года, когда эта обязанность ляжет на их плечи. Пока жестких требований к проведению капремонта нет, и жильцы имеют право отказаться от него, если получат такое предложение от своей УК или правления ТСЖ.

Но если собственники отказались от капремонта дома и из-за этого произошла авария, ответственность ляжет не на управленцев, а на самих квартировладельцев.

В ближайшее время федеральные власти ужесточат требования к проведению капремонта, и отказаться от него будет практически невозможно. Собственники лишь должны будут определить сроки его выполнения, условия финансирования и подрядчиков.

Допустим, ремонт кровли в доме на 800 квартир обойдется условно в 800 000 рублей. Можно единовременно собрать по 1000 рублей с каждой квартиры либо распределить платежи на полгода, год, два.