Рынок аренды офисов

Рынок офисной недвижимости в столице переживает бум - бизнес-центров, которых с каждым годом строят все больше, не хватает. Похоже, стабилизация на рынке наступит не раньше как года через три-четыре - к этому времени место чиновников в зданиях федеральных министерств и структур столичного правительства займут клерки частных компаний.

Свободных - нет!

Темпы строительства бизнес-апартаментов в Москве просто грандиозны. Если в прошлом году, по данным риэлтеров, было введено 200 тыс. "офисных" метров класса А и В (это примерно соответствует пяти и четырем звездам у гостиниц), то планы нынешнего года - уже 400 тыс. метров. Вот он, маяк для пресловутого удвоения ВВП! Но, оказывается, и этого мало.

Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood: "Число предложений в современных бизнес-центрах совершенно не соответствует числу желающих их снять. Отсюда и несоответствие высоких арендных ставок уровню зданий. Зачастую арендаторы не понимают, чем обусловлена высокая стоимость аренды. А куда деваться - дефицит диктует свои правила игры. Приходится брать то, что дают".
В готовых бизнес-центрах предложения по аренде отсутствуют напрочь. Поэтому компаниям приходится арендовать помещения в зданиях на начальных стадиях строительства.

Например, практически полностью сдан торгово-офисный центр "Черри Тауэр" на 44 тыс. кв. м по ул. Профсоюзной, д. 56, который будет заселяться лишь в апреле следующего года. Арендная ставка для класса А здесь не самая высокая - от $450 за кв. м, зато меньше чем 750 кв. м "в одни руки" не дадут (здесь и далее цены без НДС).

Сдан на корню и бизнес-центр "Крылатский" на Осеннем бульваре. Он будет введен в эксплуатацию только в декабре следующего года, но все его 18,5 тыс. кв. м уже арендованы по цене от $340 за "квадрат" в год. Среди новых поступлений остались свободные площади в 7-этажном Романовом дворе-II" в 500 метрах от стен Кремля (общая площадь -около 40 тыс. кв. м). Среди арендаторов - "Тройка Диалог", Raiffaeisen Bank и пр. Попасть в столь престижное окружение задешево не получится: мало того, что арендная ставка - $600-700 за 1 кв. м, так еще и договоры аренды здесь заключаются на пятилетний срок.

Насиженное место
Еще одна особенность российского рынка офисной недвижимости связана с консерватизмом самих арендаторов. На Западе местожительство компании принято менять с периодичностью раз в пятилетку. Это не страсть к переездам, просто со временем меняются требования к офисным помещениям.
Моральное устаревание коммерческой недвижимости - совершенно естественный процесс, считают эксперты. В России же арендаторы крайне неохотно покидают насиженные места.

Многие из снявших помещения класса А лет пять-шесть назад и по сей день убеждены, что живут в офисе лучшего качества и с самой современной инженерной начинкой. Хотя за прошедшие годы технологии строительства и инженерные системы перешли на более высокий уровень и класс А тех лет стал ближе к классу В сегодняшнего дня, который имеет совершенно другие арендные ставки (на 15-20% ниже).
К сожалению, такая естественная процедура, как снижение классности (и, соответственно, стоимости) здания в столице не в чести. Эксперты компании "АЛМ-Девелопмент" считают, что российский рынок еще не настолько насыщен, чтобы готовые, на сто процентов заполненные офисы начали снижать свои арендные ставки в зависимости от того, с какими ценами выходят на рынок помещения в новых, более качественных зданиях. Вот и получается, что морально устаревшие объекты идут по той же цене, что и новички.

Прогноз по городу
По расчетам специалистов отдела маркетинга и исследований компании ABN Realty, до конца 2003 года на рынке офисов продолжится плавный рост цен. В среднем к концу IV квартала арендные ставки должны подрасти на 5-8% по сравнению с началом года.

Елена Флоринская, директор департамента консалтинга компании Penny Lane Realty:
"Сегодня у нас идет только первичное насыщение рынка офисной недвижимости. Десять лет - детский возраст, достигнув который рынок еще не сформировался, в смысле не дорос до конкуренции. Когда это все-таки произойдет, те объекты, которые были изначально нежизнеспособны, но в отсутствие конкуренции нашли свое место под солнцем, будут вымирать, как мамонты".
Ситуация может измениться к лучшему года через три-четыре. К этому времени на рынок должно обрушиться значительное количество офисных площадей. Связано это с намечаемым великим переселением чиновного люда -как из федеральных министерств, так и из структур московского правительства.
Для первых намерены построить грандиозный комплекс, куда планируется переселить все федеральные министерства (кроме силовых). Для этого в ближайшие два года на Поклонной улице возведут 36-этажный "билдинг". Другой масштабный проект - правительственный небоскреб в Москва-Сити. В 52-этажное здание, похожее на табуретку, должна переселиться мэрия со своими многочисленными департаментами, а также столичная Дума. Занимаемые ими сейчас помещения (равно как и площади, пока "оккупированные" всякими минкультами и минздравами) должны поступить на рынок. Правда, знаменитого здания на Тверской,13, где сидит Юрий Лужков, это не коснется - архитектурный символ мэрской власти за мэрией же и останется. А если учесть, что помимо названных двух комплексов к 2007 году Москву-Сити построят в целом, то для арендаторов офисных помещений перспектива вырисовывается радостная. Ведь речь идет сразу о миллионе бизнес-метров (и это без учета площадей, которые должны высвободить при переезде чиновники).

Вот тогда рынок вздрогнет! А пока по части стоимости аренды офисных помещений Москва остается в первой десятке самых дорогих городов мира.