Российская ипотека

2004 год был отмечен активным обсуждением пакета из 28 законопроектов, над которыми работала Госдума РФ. Эти правовые акты должны серьезно изменить ситуацию в области покупки жилья по ипотеке. Первоначально предполагалось, что новый Жилищный кодекс (ЖК) вступит в действие с 1 января 2005 года. Но к концу 2004 года оказалось, что проект сырой и быстро принять его невозможно.

К примеру, возникли споры при определении понятия «жилой фонд». Что оно включает? Действующий ЖК гласит, что это — жилые дома и помещения. Что предлагают реформаторы? Проект нового кодекса определяет, что к таким помещениям относятся жилые дома. Но, во-первых, в жилых домах могут находиться не только жилые помещения, во-вторых, жилые помещения бывают не только в домах, признанных полностью жилыми, но и в других строениях. Остается только посетовать на то, что не все население России имеет жилые помещения величиною с дом.

Что грозит неплательщикам кредитов
Новый Жилищный кодекс вместе с другими законодательными актами должен окончательно решить вопрос о выселении несостоятельных заемщиков. Пока случаев неплатежеспособности получателей ипотечных кредитов не так много. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) из более чем 10 тыс. выкупленных закладных проблемных было чуть более 50, причем наиболее часто упоминаемой причиной неувязок с выплатами был разрыв отношений между супругами.

Но это статистика, отражающая возникновение сложностей с платежами, а не начало делопроизводства в связи с выселением. До выселения по суду пока что не доходило: стороны ограничивались досудебным урегулированием проблем. Не случалось пока выселений заемщиков и по Московской ипотечной программе («Московское ипотечное агентство»): не было неплатежеспособных заемщиков.

Кроме того, в Москве власти намерены создать так называемый переселенческий фонд. Речь идет о «социальных» квартирах, предназначенных для временного проживания несостоятельных ипотечных заемщиков, т. е. гражданам, которые не способны больше нести кредитное бремя, планируется предоставлять муниципальные площади, а не выселять их «на улицу».

Незавершенное строительство и другие проблемы
Одной из серьезных юридических проблем остается вопрос о правовой природе инвестиционных договоров при строительстве новых домов. Последние случаи с обманами покупателей, которые приобретали квартиры в подмосковных новостройках, тому подтверждение. Нередко жилплощадь в новостройках продается физическим лицам с привлечением банковских займов, которые переоформляются в ипотечные кредиты после сдачи здания в эксплуатацию.

Небольшим шагом вперед можно считать лишь предложение по дополнению статьи 130 Гражданского кодекса (ГК РФ) новым видом недвижимого имущества — объектами незавершенного строительства. Необходимость такого решения очевидна: оно позволит улучшить правовой режим при кредитовании строительства. Дело в том, что схема приобретения жилья в строящихся домах, существующая сейчас, очень похожа на европейскую схему деятельности ссудо-сберегательных касс.

Существенным шагом по упрощению процедуры заключения ипотечных договоров риэлторы считают изменение формы участия в сделках органов опеки и попечительства. Речь идет о получении согласия этого органа на сделку лишь в части отчуждения жилого помещения, если собственник ограничен или лишен родительских прав.

Важные изменения касаются защиты прав добросовестных приобретателей недвижимости. На это направлены изменения в ГК и Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этим документам, устанавливается система материальной ответственности по отношению к правам собственности на жилые помещения: государство обязуется отвечать за ущерб даже тогда, когда право собственности утрачивается не по вине работников органа регистрации, а в результате действий третьих лиц. Это должно увеличить надежность ипотечных сделок, права по которым, если учитывать страхование, достаточно неплохо защищены.

На волне преобразований в сфере недвижимости предлагается произвести некоторые изменения и в области страхования сделок с нею — в частности, законодательно закрепить термин «ипотечное страхование». Это требует тщательной проработки, поскольку выделение ипотечного страхования в отдельный, самостоятельный вид должно подкрепляться соответствующими доводами.

«Денежные» вопросы

Завершено обсуждение Закона «О государственной пошлине», связанного с процедурой регистрации документов. Ставка госпошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке жилья снизилась с запредельных 1,5% стоимости закладываемого имущества до 200 руб. Правда, нотариальное оформление сделки до сих пор мало кто производил, так как в этих случаях чаще всего пользовались нормой, по которой нотариальное удостоверение сделки не требовалось. Эта норма в законодательстве остается, но ставка пошлины реально снижена, так что у заемщика теперь есть выбор.

Чтобы ипотека заработала не только юридически, но и экономически — на уровне рефинансирования, необходимо создать соответствующие условия. Для полноценного функционирования Закона «Об ипотечных ценных бумагах» требуется принять дополнительно 18 подзаконных актов, считают специалисты АИЖК.

Сомнительные перспективы для частных лиц несет в себе разработка законопроекта о кредитных историях. Речь идет о создании системы сбора и открытия информации о частных лицах и их денежных операциях. Например, нежелание покупателя выплачивать средства за не поставленный или бракованный товар или отказ оплачивать счет, выставленный заведомо мошенническим путем, ведет к штампу о недобросовестности гражданина в его кредитной истории. Кроме того, гражданин не может ограничить предоставление сведений о себе кому бы то ни было.

Таким образом предстоит кропотливая и обширная работа по изменению действующего законодательства. В частности, по приведению значительного числа правовых актов в соответствие друг с другом — начиная с закона об ипотеке и заканчивая Гражданским кодексом. К тому же деятельность по реформированию законодательства осложняется тем, что многие инициативы являются спорными и взаимоисключающими.