Образцы плохих договоров

Образцы плохих договоров со строителями квартир- в них много подвохов( у большинства они разные- этот рассматривается просто как образец с некоторыми комментариями)

ДОГОВОР

о долевом участии в строительстве жилого дома

1.Предмет Договора

1.1. Предметом Договора является деятельность по инвестированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: [Адрес объекта] , корпус "Корпус", именуемого в дальнейшем Объект, на условиях долевого участия сторон.

1.2. Общество принимает участие в строительстве Объекта на основании Договора N 12/09/2001-_____ о долевом участии в строительстве жилых домов от "12" сентября 2001 года между ООО ___________" и ООО "_________________".

1.3. Дольщик осуществляет инвестирование строительства квартиры со следующими характеристиками (далее Квартира):

- Общая приведенная площадь Квартиры - "Приведенная площадь" кв.м., в том числе площадь "БЛ" - "Площадь лоджии" кв.м.; принятая с коэффициентом "Коэффициент лоджии"; площадь балкона - 3.6 кв.м.; принятая с коэффициентом 0.5, жилая площадь Квартиры - "Жилая площадь" кв.м.

- Количество комнат - "Количество_комнат1", этаж - "Этаж1"

- Проектный номер Квартиры - "Номер_квартиры".

1.4.Плановый срок окончания строительства Объекта: "Дата_приемки1". В случае принятия органом исполнительной власти города решения об изменении срока окончания строительства Объекта срок, установленный в настоящем пункте, изменяется в соответствии с решением органа исполнительной власти города.

1.5.Квартира передается Дольщику с частичной отделкой и выполнением следующих видов отделочных работ: выравнивание полов, перетирка стен и потолков, установка оконных стеклопакетов, входной двери, разводка под электрику, установка радиаторов водяного отопления, принятого Обществом образца. Квартира передается Дольщику без ванны, раковины, мойки, унитаза, смесителей, электроплиты, межкомнатных дверей, чистовой отделки, счетчиков горячей и холодной воды, без внутренней сантехнической разводки.

1.6. По окончании строительства Объекта Квартира передается Обществом Дольщику по акту приема-передачи в соответствии с п. 2.1.3. для государственной регистрации права собственности Дольщика на Квартиру в установленном порядке.

2.Обязанности сторон

2.1.Общество обязано:

2.1.1. Принимать участие в инвестиционной деятельности по строительству Объекта в рамках Договора.

2.1.2. По итогам строительства Объекта передать Квартиру в соответствии с проектно-сметной документацией и действующими строительными и иными отраслевыми нормативами с учетом п.1.5. Договора.

2.1.3. После выполнения Дольщиком всех своих обязательств по Договору передать Дольщику по акту приема-передачи для государственной регистрации права собственности Квартиру в течение трех месяцев с момента получения Квартиры от ООО "______" по акту приема-передачи.

2.2. Дольщик обязан:

2.2.1. Принимать личное участие в инвестиционной деятельности по строительству Объекта в рамках Договора.

2.2.2. Осуществлять инвестирование строительства Квартиры в полном объеме в порядке, размерах и сроки, установленные в гл.3 Договора.

2.2.3. В течении пяти дней с момента получения уведомления лично или через полномочного представителя принять от Общества по акту приема-передачи Квартиру, после чего нести ответственность за ее сохранность. В случае нарушения Дольщиком срока приемки Квартиры Общество считается исполнившим обязательство по передаче Квартиры Дольщику надлежащим образом и Дольщик несет полную ответственность за сохранность Квартиры, а также обязан осуществлять полную оплату эксплуатационных расходов по счетам. В случае нарушения Дольщиком срока приемки Квартиры Общество осуществляет передачу Квартиры по акту приема-передачи только после уплаты Дольщиком штрафных санкций, предусмотренных п. 4.5. Договора.

В случае обнаружения при приемке Квартиры каких-либо недоделок или иных несоответствий Квартиры условиям Договора стороны подписывают в двух экземплярах Приложение к акту приема-передачи Квартиры, в котором указывают характер недоделок (несоответствий) и устанавливают срок для их устранения. После устранения недоделок (несоответствий) стороны в течение трех дней подписывают Акт об исполнении Обществом своих обязательств по устранению недоделок (несоответствий). Наличие недоделок (несоответствий) не является основанием для отказа дольщика от приемки квартиры, подписания акта приемки-передачи Квартиры.

2.2.4. До государственной регистрации права собственности на Квартиру не производить в квартире перепланировок, переоборудования, изменения в несущих конструкциях без согласования с Обществом. Любые перепланировки, переоборудование, изменения в несущих конструкциях Квартиры Дольщик вправе производить в порядке, установленном действующим законодательством РФ. Риск производства таких работ, их согласование и регистрация в соответствующих органах возлагается в полном объеме на Дольщика.

2.2.5. В течение пяти дней с момента получения уведомления, до подписания акта приема-передачи Квартиры, заключить договор на техническое обслуживание Квартиры, общего имущества дома и предоставление коммунальных услуг с товариществом собственников жилья (ТСЖ), организованном на объекте.

3.Величина вклада Дольщика и порядок расчетов

3.1. Величина вклада Дольщика в инвестировании строительства Объекта составляет "Цена_общая1" ("Цена_общая_пропись") условных единиц. Для расчетов по Договору применяется величина одной условной единицы равная рублевому эквиваленту одного доллара США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день оплаты, если иное не предусмотрено Договором.

3.2. Дольщик осуществляет инвестирование строительства Квартиры в полном объеме поэтапно в следующем порядке:

"Сроки""Сроки1""Сроки2""Сроки3""Сроки4""Сроки5""Сроки6""Сроки7""Сроки8""Сроки9""Сроки10"

3.3. Величина вклада Дольщика в инвестировании строительства Объекта из расчета на один квадратный метр общей приведенной площади Квартиры составляет "Цена_метра1" ("Цена_метра_пропись") условных единиц.

3.4. Окончательная величина вклада Дольщика в инвестировании строительства Квартиры определяется после получения данных инвентаризации Объекта Проектно-инвентаризационным бюро. При расхождении фактической общей приведенной площади Квартиры от проектной на 2 (два) и более процентов стороны составляют акт сверки расчетов. В случае, если фактическая общая приведенная площадь Квартиры окажется меньше проектной на 2 (два) и более процентов, то Общество производит возврат Дольщику излишне внесенных денежных средств за недостающую общую приведенную площадь Квартиры, исходя из величины вклада, определенной в п.3.3. Договора. В случае, если фактическая общая приведенная площадь Квартиры окажется больше проектной на 2 (два) и более процентов, то Дольщик производит оплату Обществу дополнительной общей приведенной площади Квартиры, исходя из величины вклада, определенной в п.3.3. Договора. Сроки указанных выплат определяются актом сверки расчетов, но не могут быть более одного месяца с момента составления акта сверки расчетов.

3.5. В случае, если на дату платежа по условиям Договора курс "Евро" по отношению к рублю превышает курс доллара США по отношению к рублю по курсу Центрального Банка Российской Федерации, Общество вправе в одностороннем порядке устанавливать для текущих платежей по Договору следующее соотношение: одна условная единица равна рублевому эквиваленту одного "Евро" по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день оплаты.

3.6. В случае, если на дату платежа по условиям Договора курс доллара США по отношению к рублю по курсу Санкт-Петербургской валютной биржи превышает курс доллара США по отношению к рублю по курсу Центрального Банка Российской Федерации на полтора и более процента, Общество вправе в одностороннем порядке устанавливать для текущих платежей по Договору следующее соотношение: одна условная единица равна рублевому эквиваленту одного доллара США по курсу Санкт-Петербургской валютной биржи на день оплаты.

3.7. Дольщик осуществляет инвестирование строительства Квартиры посредством внесения наличных денежных средств в кассу Общества, либо путем перечисления денежных средств на расчетный счет Общества. Датой исполнения обязательств Дольщика при безналичной форме оплаты является дата зачисления денежных средств на расчетный счет Общества. При осуществлении инвестирования строительства Квартиры Дольщиком или третьими лицами посредством перечисления денежных средств на расчетный счет Общества обязательным является указание назначения платежа в платежных документах (за кого произведен платеж, N Договора, тип Договора, дата заключения Договора). В случае ненадлежащего оформления платежного документа денежные средства не будут зачтены в счет оплаты по Договору.

3.8. Расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности Дольщика на Квартиру, определяются дополнительным соглашением сторон и в главе 3 Договора не учитываются.

4. Ответственность сторон

4.1. В случае невозможности передачи по вине Общества Квартиры Дольщик вправе досрочно в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть Договор, при этом Общество возвращает Дольщику фактически внесенные им в кассу или перечисленные на расчетный счет Общества денежные средства в течение двух месяцев и штраф в размере 8% годовых, либо в течение двух месяцев предоставляет Дольщику равную по общей приведенной площади Квартиру в этом или других домах в городе

Штраф исчисляется с момента наступления ответственности Общества до момента получения Дольщиком уведомления Общества о готовности уплатить штрафные санкции в соответствии с настоящим пунктом Договора или предоставить Дольщику Квартиру, равную по общей приведенной площади в этом или других домах в городе.

4.2. В случае досрочного расторжения Договора Дольщиком в одностороннем порядке Общество возвращает Дольщику фактически внесенные им в кассу, либо перечисленные на расчетный счет Общества денежные средства в течение двух месяцев с удержанием штрафа в размере 15% от величины вклада, указанного в п.3.1. Договора.

4.3. В случае нарушения п.2.2.4. Договора Дольщик возмещает понесенные Обществом убытки.

4.4. В случае нарушения п.3.2. Договора Дольщик выплачивает Обществу неустойку в размере одного процента от неоплаченных денежных средств за каждый день просрочки.

4.5. В случае нарушения п.п. 2.2.3, 2.2.5 Договора Дольщик уплачивает Обществу неустойку в размере 0,1% от величины вклада, указанного в пункте 3.1. Договора за каждый день просрочки.

4.6. Общество имеет право задержать передачу квартиры по акту приема-передачи до момента полного исполнения требований Общества о возмещении убытков, выплате штрафных санкций за нарушение условий Договора.

4.7. Стороны освобождаются от ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, которые влекут невозможность исполнения Договора. На период действия форс-мажорных обстоятельств действие Договора приостанавливается.

5. Расторжение договора

5.1. Договор может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон. При этом Общество возвращает Дольщику фактически внесенные им в кассу или перечисленные на расчетный счет Общества денежные средства в течение двух месяцев с момента подписания соглашения о расторжении Договора.

5.2. Общество вправе расторгнуть Договор досрочно в одностороннем внесудебном порядке в случае просрочки Дольщиком внесения денежных средств более чем на 14 дней в соответствии с п.3.2. Договора. При этом Общество возвращает Дольщику фактически внесенные им в кассу или перечисленные на расчетный счет Общества денежные средства в течение двух месяцев с удержанием штрафа в размере 15% от величины вклада, указанного в п.3.1. Договора.

5.3. Дольщик вправе расторгнуть Договор досрочно в одностороннем внесудебном порядке в случае виновного неисполнения Обществом своих обязательств по п.2.1.3. Договора с нарушением сроков более чем на два месяца. При этом Общество возвращает Дольщику фактически внесенные им в кассу или перечисленные на расчетный счет Общества денежные средства в течение трех месяцев и штраф в размере 8% годовых с момента неисполнения своих обязательств, но не более 20% от величины вклада, указанного в п.3.1. Договора.

6. Особые условия

6.1. Общество гарантирует, что на момент заключения Договора Квартира никакими сделками, правами третьих лиц не обременена, в споре под запрещением (арестом) не состоит.

6.2. Стороны пришли к соглашению, что любые изменения курса рубля по отношению к иностранной валюте, устанавливаемого в соответствии с действующим законодательством РФ, не являются существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора и не являются основанием для расторжения Договора в соответствии со ст.451 ГК РФ.

6.3. Дольщик не возражает против любых действий Общества, ТСЖ, иных заинтересованных лиц, связанных с передачей построенных инженерных сетей Объекта на баланс специализированных предприятий города.

6.4. До подписания акта приема-передачи Квартиры Дольщик оплачивает затраты по Обслуживанию Объекта пропорционально общей приведенной площади Квартиры за шесть месяцев вперед по тарифам, действующим для промышленных предприятий, с момента приемки Объекта государственной приемочной комиссией. В случае принятия Объекта на баланс ТСЖ до истечения указанного срока стороны производят сверку затрат на обслуживание Объекта. Общество в согласованный с Дольщиком срок по поручению Дольщика перечисляет на расчетный счет ТСЖ денежные средства, не использованные на оплату коммунальных услуг и обслуживание Объекта, в счет будущих платежей за предоставляемые Дольщику коммунальные услуги.

6.5. Дольщик обязан зарегистрировать в Обществе любые документы (договоры, соглашения, акты и т.д.), которые влекут за собой возникновение прав третьих лиц в отношении Квартиры. Без отметки о регистрации в Обществе указанные документы не являются обязательными для исполнения обществом. Соглашения об уступке прав по Договору, заключенные Дольщиком без согласия Общества, являются недействительными.

6.6. Дольщик не имеет права отчуждать любым способом через агентство недвижимости, СМИ и иных посредников Квартиру по цене ниже указанной в Договоре более, чем на 2%. В случае нарушения условий настоящего пункта Дольщик обязан уплатить Обществу штраф в размере 5% от величины вклада, указанного в п.3.1 Договора.

7. Прочие условия

7.1. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

7.2. При изменении реквизитов (адрес, телефон, фамилия, N расчетного счета, паспортные данные и т.д.) сторона по Договору обязана в течение семи дней письменно уведомить другую сторону о произошедших изменениях и сообщить новые реквизиты. Все риски, связанные с несвоевременным предоставлением информации, указанной в настоящем пункте, несет сторона, не известившая или ненадлежащим образом известившая о произошедших изменениях.

7.3. Все споры по Договору разрешаются в судебных органах по месту нахождения Общества.

7.4. Договор подписан в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу (один экземпляр для Дольщика, два экземпляра для Общества). Любые изменения или дополнения к Договору оформляются в письменном виде и вступают в силу с момента их подписания сторонами по Договору.

КУРСИВОМ ВЫДЕЛЕНЫ ОПАСНЫЕ ПУНКТЫ И СЛОВА В ДОГОВОРЕ__________

Экспертиза договора о долевом участии в строительстве жилого дома с точки зрения действующего законодательства и деловых обыкновений

П.1.1. договора гласит, что "Предметом договора является деятельность по инвестированию строительства жилого дома". Здесь сразу все от "лукавого". Дело в том, что инвестиционная деятельность - это вид предпринимательской деятельности и представляет собой долгосрочное вложение денег в предприятие, фирму, дело с целью получения доходов (Краткий экономический словарь. М. Просвещение. 1993). В другом источнике читаем: "Инвестиция - это использование денег с целью получения дохода или наращивания капитала" (М. Финансы и статистика. 1991).

ООО "__________" не просто так вольно трактует понятие инвестиция, а с корыстной целью. Дело в том, что если Дольщик, желающий купить квартиру, является инвестором, то на него в неблагоприятном случае ложатся все риски, в том числе и риск случайной гибели (ст.211 ГК РФ). Однако риск случайной гибели вещи несет собственник. Здесь же Дольщик, не став собственником, уже несет на себе все риски, в том числе и риск случайной гибели, так как Общество в договоре сделало его инвестором.

Надо сказать здесь, что цель Дольщика не в получении дохода, а в приобретении квартиры, поэтому он никак не может нести риски инвестиционной деятельности, и только став полноценным собственником, становится ответственным за свое имущество, а это, в соответствии с действующим законодательством, может наступить только после государственной регистрации квартиры.

С тем, чтобы более убедительно выглядело то, что Дольщик является инвестором, в пп.2.1.1.; 2.2.1.; 2.2.2. вновь настойчиво муссируется вопрос об инвестиционной деятельности.

ПП.2.2.3.; 2.2.4.; 2.2.5. являются полностью дискриминационными: в еще незаконченном строительством доме Дольщик обязан подписать акт приема-передачи квартиры, после чего он (Дольщик) несет полностью все эксплуатационные расходы, несет ответственность за сохранность квартиры, должен заключить договор на техническое обслуживание квартиры, общего имущества дома и предоставление коммунальных услуг. Причем все эти действия регламентированы жесткими сроками: принять квартиру в течение пяти дней; заключить договор на обслуживание в течение пяти дней и т.д. и за просрочки исполнения этих условий в главе 4 предусмотрены весьма серьезные материальные санкции. Так в п.4.5. договора предусмотрено, что за нарушение вышеназванных условий следует санкция в размере 0,1% от величины вклада за каждый день просрочки. Можно посчитать сколько это. И все эти условия должен выполнить Дольщик, который в это время не может проживать в квартире, может он в это время проживает даже не в городе. Интересно, как можно охранять квартиру, не проживая в ней. Причем строительство может быть закончено еще через несколько лет, так как в реальных, а не типовых договорах эти сроки в настоящее время датируются 2003 годом.

П.3.1. гласит о том, что величина вклада определяется в условных единицах, далее расшифровывается, что у.е. - это рублевый эквивалент одного доллара США по курсу ЦБ России на день оплаты.

Далее следуют положения, которые можно назвать "шкурными", если иметь ввиду, что Дольщик "на этом празднике жизни" вообще в случае расторжения договора не имеет никаких прав.

Например, п.3.5. договора гласит, что если вдруг "Евро" по отношению к рублю превысит курс доллара США, то Общество в одностороннем порядке устанавливает платежи в "Евро". Далее еще перестраховка: в п.3.6., если вдруг курс доллара на валютной бирже превысит курс доллара США по ЦБ РФ, то опять же платежи Общество в одностороннем порядке будет исчислять по курсу доллара США на валютной бирже. Просто можно прослезиться от такой предусмотрительности.

Далее интересно то, что Общество принимает участие в строительстве домов также в долевом участии со "Строительным управлением" по договору N12/09/2001, и вот в этом договоре указано, что в случае расторжения договора "Строительное управление" возвращает внесенные обществом средства в рублевом эквиваленте курса доллара США на день выплаты. Видите, как грамотно. Однако в п.4.1. договора с гражданином Общество в случае расторжения договора выплатит только "фактически внесенные денежные средства", в их трактовке это рубли без привязки к курсу доллара США. Вот такая двойная бухгалтерия.

Интересна глава договора об ответственности сторон. Интересна тем, что Общество может быть виновато только в случае невозможности передать Дольщику квартиру (п.4.1.). В этом случае Общество как раз и возвращает Дольщику "фактически внесенные денежные средства", то есть в их интерпретации "деревянные рубли", да и то, в течение 2-х месяцев. А Вы помните, что в настоящее время договоры составляются со сроком сдачи дома в 2003 году. Думается, что к этому времени курс доллара США подрастет. К тому же надо иметь ввиду, что на 2003 год падает пик платежей России по долгам и, если нефтяная конъюнктура будет не в пользу России, неизвестно, что будет с курсом доллара. Вот так, для себя Общество все предусмотрело вплоть до "шкурных" моментов, а своего "соинвестора", то есть "партнера по бизнесу" в случае неблагоприятных обстоятельств, да и в случае собственных просчетов (п.4.1.) выставит "голым и босым".

В этой связи интересно сопоставить пп.4.1. и 4.2.: так, в случае виновного поведения Общества, оно уплачивает штраф в размере 8% годовых, что является даже гораздо меньше ставки кредитования, в то время как Дольщик в случае одностороннего расторжения договора уплачивает штраф в размере 15% от величины вклада. Каждый нормальный человек, сопоставив эти данные, скажет: "Это грабеж". Во-первых, санкции должны быть рассчитаны из сопоставимых источников, во-вторых, они должны быть зеркальными, то есть с обоих партнеров одинаковые. Такова практика, и ни один уважающий себя партнер Общества при таких условиях не стал бы и говорить с ними.

То же самое мы видим в главе 5 договора, где регламентируется порядок расторжения договора. Так, в п.5.2. договора с Дольщика предусматривается штраф в размере 15% от величины вклада, а в п.5.3., при виновном неисполнении договора Обществом, оно уплачивает штраф опять же 8% годовых с момента неисполнения своих обязательств, но не более 20% от величины вклада. После этого поневоле воскликнешь: "Есть ли предел бесстыдству?".

Далее следует пункт 6.4., который даже не вписывается в ранее рассмотренные нами положения договора: "До подписания акта приема-передачи квартиры Дольщик оплачивает затраты по обслуживанию объекта - за шесть месяцев вперед и так далее". Понятно, что это как то не вяжется даже с вышеперечисленными положениями договора. Вообще, если посчитать, то только материальные расходы Дольщика в связи с вышеназванными условиями договора значительно возрастут, не говоря уж о затратах времени и нервов.

Далее о судебной оговорке. В п.7.3. указано "Все споры по договору разрешаются в судебных органах по месту нахождения Общества". Во-первых, это положение договора противоречит ст.119 ГПК РСФСР, где указано, что иски, связанные со строениями рассматриваются по месту нахождения строения. Во-вторых, и здесь просматривается помимо нарочитой безграмотности юристов Общества желание поставить Дольщика в неравное положение. Дело в том, что в одном споре с Обществом было 15 судебных заседаний, причем 8 из них были сорваны ввиду неявки представителя Общества. Вот так. А бедный Дольщик будет таскаться из Петербурга в Кировск, где зарегистрировано Общество. Каково? Не хочется уж муссировать возможные влияния Общества на судебную власть такого городка, как Кировск.

Теперь несколько слов о том, как положения рассмотренного нами типового договора интерпретируются в реальном договоре. Мне довелось в декабре рассматривать один такой договор. Здесь наиболее интересен п.3.2. договора: общая стоимость долевого участия в строительстве квартиры была определена в 36000 долларов США, однако платежи выглядели следующим образом. 8500 долларов после подписания договора и еще 8500 долларов в феврале 2002 года. А далее следуют мелкие платежи в размере около 2-х тысяч долларов. Срок сдачи строительства конец 2003 года.

Не правда ли, такое финансирование похоже на известные нам финансовые пирамиды? Очевидно, что, если у строительства такой длительный срок окончания, внесенные деньги пойдут на достройку других объектов. И так будет продолжаться до тех пор, пока в результате кризиса не наступит "дефолт" для Общества, но оно же застраховано всеми вышерассмотренными нами положениями договора. Так что кому-то из Дольщиков повезет, а кто-то неминуемо "попадет под танк". Такова логика капитализма.

В этой связи интересно и то, что в реальном договоре не предусмотрено ответственности Общества за просрочку окончания строительства. Вот так.