О проблемах с выпиской

Законодательство, действующее в настоящее время и регламентирующее сделки с недвижимостью, далеко не совершенно.

К сожалению, мошенничество или «подводные камни» имеют место на рынке недвижимости. Порой возникают проблемы при совершении сделок с недвижимостью, в которых людям без специального образования разобраться очень сложно.

К примеру, на практике возникает очень много проблем с выпиской бывших собственников и членов их семей из проданной недвижимости. Этот вид мошенничества может и не принесет вам больших материальных потерь, но зато нервов может потратить изрядно.

Рассмотрит типичные ситуации, с которыми может столкнуться покупатель:

1. Из недвижимости все «выписаны»;

2. Ваши продавцы сами покупают недвижимость и ждут когда им освободят жилплощадь, чтобы прописаться;

3. Продавцы, получив деньги не выписались и отдав вам ключи, исчезают в неизвестном направлении;

4. Продавцы не выезжают и не выписываются

Рассмотрим эти ситуации подробнее.

1. Из недвижимости все «выписаны».

Такая недвижимость на бытовом языке называется «свободной» и на первый взгляд должна обеспечить вам быстрое вступление в законные права владения. Но это не значит, что такой факт не нужно проверять. Нужно и очень тщательно. Для этого покупателю необходимо вместе с продавцом явиться в паспортный отдел домоуправления и получить выписку из домовой книги (доверять уже полученной и показанной вам бумажке не следует, ведь она не имеет никаких степеней защиты). В выписке обязательно должен быть указан адрес, по которому выписались последние хозяева (куда были оформлены им «форма №6» и листок убытия).

Полученные сведения необходимо тщательно проверить и убедиться в их подлинности!

Судебная статистика показывает, что мошенники стараются таким приемом скрыть факт того, что бывшие проживающие на новом месте зарегистрированы не постоянно, а временно. А это значит, что они могут вернуться на прежнее место жительства и суд будет на их стороне, особенно, если среди них есть дети и пожилые.

2. Продавцы сами покупают недвижимость и ждут когда им освободят жилплощадь, чтобы прописаться.

Отнести такую ситуацию к мошеннической нельзя, но и оставлять без должного контроля и проверки тоже. Покупателю безопаснее всего совершать свою сделку купли-продажи лишь тогда, когда продавцы уже прописались по новому месту жительства. И подлинность этого также необходимо тщательно проверить.

3. Продавцы, получив деньги не выписались и отдав вам ключи, исчезают в неизвестном направлении.

А это значит, что вы не сможете зарегистрироваться по новому месту жительства. И, как следствие, невозможность найти работу, получить медицинскую помощь, оформить получение пенсии, зачислить детей в школу и многое другое.

Самое неприятное в такой ситуации то, что ко всем вышеперечисленным неприятностям добавится еще одна. Продавец, получивший деньги от покупателя, зарегистрировавший договор в учреждении юстиции и юридически не являющийся собственником недвижимости, но отказывающийся выписаться, оставляет себе право на проживание в ней. К сожалению, существующие на данный момент противоречия между нормами законодательства позволяют ему это.

Можно считать удачей, если такая ситуация возникла из-за простой необязательности ваших продавцов. Таких людей достаточно регулярно «тормошить» и проверять.

Другое дело, если эта ситуация создана мошенниками. Как самый распространенный вариант – требование доплаты за выписку. Дать однозначный совет, как поступить в такой ситуации практически не возможно. Предположим, если доплата небольшая и вы соглашаетесь на это, то где гарантия, что бывший хозяин выпишется, а вы не станете для него постоянным источником доходов. Другой вариант, вы собираете компромат на продавца (ведение скрытой записи переговоров на диктофон, видеокамеру, наличие свидетелей при переговорах и т.п.) и подаете в суд за вымогательство. Вполне возможно, что ваш продавец исчезнет «как ежик в тумане» и вам уже никогда не удастся его выписать. И как альтернативный вариант, постараться через любые доплаты добиться выписки такого продавца, при этом скрытой камерой или диктофоном вести записи всех переговоров. Как только продавец выписался, можете смело подавать заявление в суд на него как вымогателя с целью вернуть вашу доплату.

4. Продавцы не выезжают и не выписываются.

Мотиваций здесь очень много. Это и изменение состояния здоровья (не важно кого из семьи), материального положения (потеря работы и т.п.), обстоятельств переезда (срыв их альтернативной сделки по покупке недвижимости) и т.д. и т.п. Наш суд, принимая во внимание то обстоятельство, что бывшему хозяину переезжать некуда, чаще всего встает на сторону бывшего владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю. Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил (у него их украли, потерял), а возвращать будет частями из своей зарплаты (пенсии). Вся суть такого мошенничества в том, что он отнюдь не отказывается платить, и к такой позиции юридически придраться сложно. Но по нашим законам можно высчитать из зарплаты не более 30%, поэтому такие выплаты могут растянуться лет эдак на 50.

Общие советы по безопасности:

1. В договоре купли-продажи обязательно должен быть пункт, о том, что все собственники, а также лица, не являющиеся собственниками, но имеющие право проживать, обязуются выписаться из продаваемой недвижимости:

- до заключения договора купли-продажи

- или в указанный в договоре срок. Необходимо также указать в договоре штрафные санкции, если этот пункт будет не выполнен.

2. Лишить такого продавца экономической целесообразности проведения мошенничества. Таким условием может быть получение денег продавцом недвижимости после государственной регистрации договора купли-продажи и снятия с регистрационного учета всех проживающих в ней граждан.

3. Все возможные ситуации предвидеть обобщенно нельзя. Нужно вникать в каждую в отдельности.