О бывшем супруге замолвим ли слово?

Реплика читателя

Фактом дня сегодняшнего является процедура обновления жилищного законодательства России. Лето 2004 года растянуло чтения Жилищного Кодекса в Государственной Думе. Население страны осталось в томлении ожидания результатов законодательной реформы в жилищной сфере. Мы вновь решаем жилищную проблему, которая оказалась самой постоянной даже в сравнении с веками и с политическим устройством государства. Сегодня по численности населения мы седьмые в мире. Последняя перепись населения 2002 года официально зарегистрировала цифру 145,2 миллиона человек. Формально каждый россиянин имеет 18,9 квадратных метров жилой площади. В действительности картина обеспеченности жильем в стране иная, и здесь средние показатели мало о чем свидетельствуют. Право частной собственности на жилые помещения, закрепившись в начале 90-х годов в Гражданском Кодексе, не могло не усугубить проблему неравенства в жилищной сфере. Население страны разделилось невольно на собственников жилья и родственников собственников. Последних законодатель России в начале 90-х годов посчитал "бедными родственниками" и, как следствие, ввел в содержание ГК специальную статью под номером 292.

Правило этой статьи для теории гражданского права было неожиданным. Член семьи собственника жилого помещения, в том числе бывший, с учетом правил п. 2 ст. 53 Жилищного Кодекса РСФСР 1983 года, был провозглашен обладателем совершенно особого, в России созданного вещного права. Данное право обеспечивало членам семьи связь не только и не столько с родственником-собственником, сколько с конкретными квадратными метрами недвижимости. Законодатель предусмотрел сохранение права пользования жильем, в том числе за бывшими супругами, даже при смене собственника. Так бывшие родственники с легкой руки законодателя стали бременем объекта, а не субъекта права собственности.

Судя по тексту главы 18 ГК, посвященной праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения, вещные права членов семьи собственника оказались первыми и, по сути, единственными из специально обозначенных законодателем "других" или, как их еще называют, ограниченных вещных прав. Причины такого внимания законодателя к вещным правам членов семьи собственника нигде особо не формулировались. Серьезное теоретическое обоснование для введения данного права отсутствовало. Комментаторам оставалось только догадываться об истинных мотивах столь надежных гарантий для обеспечения интересов членов семьи собственника. Что касается науки гражданского права, то, откликаясь на нормы главы 18 ГК, ученые практически единодушно отыскали необходимые признаки для того, чтобы права членов семьи собственника с полным основанием считать вещными. В литературе отмечался такой признак как "право следования", присущий правам членов семьи собственника, в соответствии с которым они следуют за жилым помещением независимо от смены его собственника, а также их абсолютный, т.е. со стороны любых лиц, включая самого собственника, характер защиты. Стремление законодателя сделать акцент на правах членов семьи собственника даже в ущерб интересам самого собственника в середине 90-х годов было особенно очевидно. Однако главным "страдальцем" в условиях сложившегося гражданско-правового регулирования оказывался даже не сам собственник, а добросовестный приобретатель. Именно он получал возможность приобрести не только квадратные метры жилья, но и бывшую жену предыдущего собственника.

Правда, ст. 558 ГК, появившаяся в 1996 году, обнадеживала, что с перечнем лиц, остающихся в квартире, покупателя должны обязательно ознакомить, как с существенным условием договора продажи или мены. Так что, открытость и право выбора - брать чужих родственников или не брать, оставалась за покупателем. В более неблагоприятном положении оказывался новый собственник квартиры, получающий ее по иным основаниям, например, по наследованию или иным "передаточным" договорам помимо купли-продажи и мены. Здесь получить квартиру с обременениями можно было в полном о них неведении, поскольку правила п. 1 ст. 558 ГК на данные случаи не распространялась. Внимательное же знакомство приобретателя с документами также не было панацеей от бед, ибо права заинтересованных лиц всегда могли быть признаны и впоследствии. В итоге проявления большой заботы законодателя о членах семьи собственника в положении бедных от слова беда попадали чужие люди - приобретатели жилых помещений. Почему законодатель стал решать жилищную проблему за их счет, откровенно говоря, было не ясно.

Если признать такой подход ошибкой, то она стала понемногу исправляться, начиная с 2001 года, когда в ст. 292 ГК были внесены изменения и дополнения. Федеральный Закон от 15 мая 2001 года N 54-ФЗ предусмотрел, во-первых, солидарную с собственником ответственность членов семьи по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, и, во-вторых, возможность установления в законе случаев прекращения права пользования жилым помещением членами семьи собственника при переходе права собственности на жилой дом или квартиру. При этом принципиальный подход законодателя к трактовке прав членов семьи собственника, в том числе бывших, изменен не был.

Реальная жизнь, практика жилищных отношений порождала массу конфликтных ситуаций, людских бед. Радушный собственник, приютивший по своей доброй воле так называемых родственников, впоследствии незаслуженно страдал от проявленной доброты. "Бывшие", приобретя самостоятельное, называемое законом вещным, право проживания, очень быстро забывали доброту хозяина, почувствовав самостоятельность в реализации своих жилищных прав.

Надо констатировать, что чаша весов с интересами собственника на одной стороне и интересами членов его семьи в формально-юридическом смысле застыла. На вопрос кто должен перевесить в перспективе не взялся отвечать и Конституционный Суд, в частности, рассматривая жалобу гражданки Ореховой. Решение вопроса о признании приоритета прав собственника жилья либо проживающих в нем нанимателей, в том числе обеспечение взаимного учета их интересов отдавалось во многом на откуп судам общей юрисдикции как беспристрастным государственным органам, призванным создавать необходимые условия для всестороннего и полного исследования обстоятельств дела. Однако суды не могут не проводить определенную политику, сформулированную в нормах права законодателем. Следовательно, решение вопроса необходимого баланса интересов осталась прерогативой российского законодателя. И только к мудрости законодателя, пожелании, не останавливаться на пол пути в идеях 2001 года оставалось взывать всем тем, кто на практике оказался обиженным правилом ст. 292 ГК.

Поскольку процедура обсуждения и разработки нового Жилищного Кодекса несколько затянулась, появлялись разные варианты проектов, различные их оценки, то можно проследить определенное развитие взглядов как разработчиков ЖК, так и их оппонентов на необходимый баланс интересов собственника и членов его семьи.

Так, в проекте Жилищного Кодекса, опубликованном в журнале "Жилищное право" N 2 за 2001 год предусматривалась ст. 39, которая предполагала закрепить правило об одномоментности прекращения права пользования членов семьи собственника, в том числе бывших, с прекращением права собственности. Собственник наделялся проектом правом требования к бывшим членам семьи о прекращении права пользования жилым помещением в судебном порядке по основаниям, предусмотренным для расторжения договора краткосрочного найма. В порядке обсуждения проекта высказывалось мнение о необходимости обременения правами членов семьи, в том числе бывшими, вновь приобретаемого прежним собственником жилого помещения. Перечень этих лиц предлагалось вносить в качестве существенного условия договора купли-продажи при приобретении жилого помещения собственником вновь. Если бы законодатель согласился с версией такого рода проектов, то собственник, как и сегодня, не приобрел бы реальных гарантий защиты своего права от притязаний на его собственность со стороны членов семьи, в том числе бывших, т.е. прекративших с ним всякие семейные отношения.

Проект ЖК, внесенный в Государственную Думу и уже рассмотренный ею в первом чтении подошел к решению рассматриваемого нами вопроса по-другому. Ст. 31 проекта предусмотрела прекращение прав пользования жильем в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения. Продлить удовольствие от совместного проживания бывший член семьи в таком случае сможет только по решению суда не более чем на один год и только при наличии целой совокупности "заслуживающих внимания обстоятельств", включающих его имущественное положение. По истечении срока, установленного решением суда, бывший член семьи право пользования жилым помещением утрачивает. Более того, проектом предусматривается, что если до истечения льготного срока проживания собственник решает продать квартиру и прекращает на нее право собственности, одновременно прекращается и право проживания у бывших членов его семьи. Таким образом, решение вопроса о совместном проживании или не проживании с членами семьи, в том числе бывшими, разработчики проекта отдают на откуп самому собственнику, который специальным соглашением с ними может предусмотреть иной вариант решения. Если законодатель согласиться с вышеизложенным вариантом регулирования, чаша весов интересов явно склониться к собственнику, созданию механизма гарантий защиты его интересов во взаимоотношениях с членами его семьи. Нормы права в таком случае дадут возможность членам семьи выбирать не только "быть или не быть", т.е. сохранять свой статус членства или от него отказываться, но и, соответственно, "проживать или не проживать в жилом помещении", которым они пользуются исключительно как члены семьи собственника. Утрата родственных связей с собственником повлечет автоматически утрату всяких прав на его недвижимость в жилищной сфере.

И мне кажется, что такой законодательный подход следовало бы приветствовать. Жилищную проблему, наверное, не стоит решать ни за счет собственников, добросердечно приютивших родственников, ни, тем более, за счет добросовестных приобретателей жилых помещений. Государство имеет возможность использовать иные рычаги, в том числе стимулируя жилищное строительство, и тем самым его удешевляя, предоставляя субсидии для приобретения жилья, развивая ипотечное кредитование. Сегодня очень важно строить жилье с расчетом на не богатого человека, которое будет по карману в том числе с возможностями развития ипотеки, и бывшим, действительно, чаще всего, бедным родственникам, оказавшимся волей судьбы на улице. Не видеть особую категорию граждан, называемую бывшие члены семьи, конечно же, нельзя, Заботиться об обеспечении их права на жилище обязано государство, при этом не перекладывая свое бремя на собственников.

Приветствуя принципиальное решение разработчиками ЖК вопроса о членах семьи собственника жилого помещения, хотелось бы внести одно, как представляется, важное уточнение. Оно касается места статьи о членах семьи собственника в структуре ЖК. Сегодня эта статья помещена в разделе, названном "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". В обновленной трактовке право членов семьи вещным называть будет не совсем точно. Те признаки вещных прав, которые сегодня есть в п. 2, 3 ст. 292 ГК с принятием ЖК отпадут, утратятся. Следовательно, сама система вещных прав на жилые помещения будет выглядеть уже по-иному. И важно, чтобы на этот момент законодатель вовремя обратил внимание.

Итак замолвим слово о наших бывших родственниках перед законодателем России. При этом будем представлять картину целиком, так сказать, крупным планом, соответственно, и решать ее надо будет масштабно по государственному.