Ну Очень Ограниченная Ответственность

Из чего складывается репутация фирмы на зарубежном рынке недвижимости? От срока работы и размера капитала. А в России? Также от срока работы и рекомендаций. Капиталов же реальных у компаний нет. Так что слухи о цивилизованности российского рынка недвижимости сильно преувеличены. Наш рынок опровергает и еще один тезис, вернее, аксиому: покупка квартиры на первичном рынке (то есть в новостройке) –дело более надежное , потому что документы , мол, первичные, владельца (он же застройщик/ген.инвестор) проверять не надо- это вам не физическое лицо, а юридическое (понимай, законопослушное).

А вот какова суровая действительность. Всем известно, что покупка квартиры по договору соинвестирования в строящемся доме не дает гарантий устраивающих вас потребительских качеств квартиры. То есть там указано количество комнат , приблизительная площадь, этаж и- все. О таких тонкостях ,как вид из окон или расположение квартиры на этаже в типовом разработанном договоре речи не идет, дополнительные пункты застройщиками не приветствуются и не выполняются. Мы не о каких-то покупательских изысках вроде : хочу квартиру в южном Бутово с видом на Елисейские поля в Париже. Наш коллега решил приобрести жилье в строящемся доме, соблазнившись фразой из рекламного объявления

«квартира с видом на лес». При знакомстве с реальным домом леса в пределах видимости обнаружить не удалось, но представитель застройщика «ОСК-сервис» успокоил- мол, леса нет, но зато и домов не будет, а будут, так сказать, «бескрайние просторы с высоты птичьего полета». В результате окна новой квартиры типового панельного дома серии П-44т выходят во внутренний двор, образовавшийся якобы и для самого застройщика, «неожиданного» возведения еще одного корпуса. В общем, все как в песне: «никто поделать ничего не смог». А вот в секторе нетиповых новостроек дела (да и суммы) посерьезнее. И попахивает не легким лукавством с тем чтобы сбыть жилье с рук, а уже криминалом. В конце 1997 г. Компания «Кунцево-инвест» (ныне известная как творец недостроенного комплекса»Изумрудный город», уже более трех месяцев не появляющегося в предложении на рынке) в качестве муниципального заказчика совместно с АКБ «Юганскнефтебанком» (ген.инвестором), фирмой «Локус» (заказчиком-застройщиком) и оффшорной кипрской компанией Pedaki Tradihq & investment Ltd. Возводила элитный дом, один кв. м в котором стоил $2300. Этот квартет умудрился несколько раз перепродать одни и те же квартиры в доме № 4, корп. 1 по Молодогвардейской улице. В результате своих кровных лишились восемь человек. Ущерб в сумме составил не менее полутора миллионов долларов. Вот схема, по которой «обули» покупателя, претендовавшего на квартиру № 31 стоимостью в $356 730. В «Кунцево-инвест», куда он обратился по рекламному объявлению, ему растолковали, что интересующая его квартира принадлежит совладельцу дома- заказчику-застройщику фирме «Локус». С ЗАО Локус» он и заключил договор инвестирования, в соответствии с которым внес $100 тыс. сразу; частями в течение года он успел внести еще $120 тыс. (итого $220 тыс.), а оставшиеся $136 730 должен был доплатить после заселения. Напомним, это произошло в 1997-1998 гг., когда регистрация договора инвестирования в Департаменте муниципального жилья была необязательна. Факт предоплаты нашим героем зафиксирован только в реестре инвесторов, держателем которого являлись ЗАО «Кунцево-инвест». В договоре инвестирования и в реестре был указан конкретный номер выбранной квартиры, устно покупатель обсудил, где относительно лифта она будет расположена, полюбовался на нее на поэтажном плане. А когда пришла пора вселяться, выяснилось, что нумерация квартир в конечном счете произошла в обратном направлении («с хвоста поезда»), а потому в почти полностью оплаченной этим покупателем квартире уже делает ремонт совсем другой человек. Им оказался глава оффшорной компании, входящей в инвесторский квартет. Тот приобрел квартиру у самого ЗАО «Локус» переуступило право требования. С юридической точки зрения в этой части сделка была чистой, так как совладельцы могут переуступать друг другу права на свои части владения, то есть права на владения квартирами. Наш обманутый покупатель попытался факт мошенничества доказать в суде (кстати , дела о мошенничестве относятся к уголовным). Суд вынес парадоксальное решение- «Кунцево- инвест» не виновен (это держатель-то реестра инвесторов, продавший уже забронированную и оплаченную квартиру!) и посоветовал подавать иск на фирму «Локус». Покупатель пытался апеллировать в высшие судебные инстанции- результат тот же. В сложившихся обстоятельствах обманутый покупатель предпочел правды дальше не искать. Побоялся, что на перекуп служителей правосудия попросту не хватит средств. Понятно, что денег за квартиру ему вернуть не удалось. А «Локус» существует и по сей день, и руководитель его Гелла Хрикули, гражданин Молдовы, не прописанный в столице, тем не менее проживает здесь в добром здравии, в отличие от главы муниципального заказчика ЗАО «Кунцево- инвест» г-на Поляка, скоропостижно скончавшегося в разгар судебных разбирательств. Юристы утверждают, что если бы договор инвестирования прошел регистрацию в ЖМЖ, то соответчиком по делу выступала бы уже эта гос. организация, а значит , материальная ответственность частично лежала бы и на ней. Меньшей кровью обошлись дольщики , связавшиеся с создателями крупных схем массового надувательства, авторами строительных пирамид- с компаниями «Юнистрой» и «Мосжилстрой». Только один центр строительства и ре- монта «Юнистрой в 1996 г. Собрал более $40 млн., а обязательств перед дольщиками по предложению квартир не выполнил. В 1997 г. Главу компании Андрея Гольдберга обвинили в мошенничестве, но он успел сбежать за границу. До сих пор его разыскивают через Интерпол, но пока безрезультатно. Аналогичную операцию провернул и «Мосжилстрой» с домом № 8 на Пятницком шоссе в Митино. Дольщики этой мошеннической структуры оказались настойчивы и попросту оккупировали два причитающихся им подъезда спорного дома. В обоих случаях квартирами обманутых граждан обеспечивало московское правительство. Виновных застройщиков до сих пор не нашли. Не застрахованы от случайных связей и покупатели уже готовых новостроек, приобретающие недвижимость не у застройщиков, а у посредников.

Например, у фирмы- зачетника, выполняющей для застройщика какие-либо работы или поставляющие материалы. Здесь все может быть и чисто:

часто перепродажей занимаются крупные риэлторские агенства.

А может получаться и так, что зачетник всю работу не выполнит или всех денег (уже полученных с вас) застройщику за квартиру не переведет- и никто не заставит застройщика передать вам уже оплаченную квартиру. А какой толк обманутым покупателям в ситуации, когда виновных призывают к ответу? Да, любой договор на первичном рынке- и переуступка прав требования, и совместное товарищество собственников жилья- должен быть зарегистрирован в Департаменте муниципального жилья (учетная регистрация). Но даже в этом случае ситуация для покупателя- соинвестора все равно финансово очень рискованная. Все инвесторы-застройщики, существующие в форме собственности ООО,ЗАО,ОАО, ОБЯЗАНЫ иметь уставной капитал не менее 10 тыс.руб. ($320). Мы опросили на этот предмет представителей крупных риэлторских и девелоперских компаний. Большинство из них этот вопрос ввел в замешательство. «22Собор-СМ» опасался выглядеть хуже других, «Капиталгрупп» интересовался контекстом, в котором будет изложена информация, в «Юниформстрое» отговаривались конфиденциальностью, «Квартал32-33» пенял на отсутствие сотрудника, владеющего интересующими нас цифрами. Юрист компании «Строймонтаж» (пришедший к нам из Санкт-Петербурга) безуспешно пытался получить нужные данные в главном офисе северной столицы по телефону. А в приемной исполнительного директора коммандитного товарищества «ДСК-1и К» ответить (посовещавшись с руководством) не смогли из-за отсутствия сотрудника отдела рекламы (тот находился в отпуске), единственного, кто уполномочен предоставлять подобную информацию. Вразумительный ответ дали следующие участники рынка недвижимости:

ОАО «Корпорация «Инком» недавно ввела гарантийные обязательства о фИНАНСОВОЙ ответственности их фирмы перед клиентом за чистоту сделки и в связи с этим удвоила сумму уставного капитала, которая теперь составляет 2млн. руб. ($63 900). Соответствующий гарантийный документ прилагается к договору купли-продажи, заключаемому с фирмой. ОАО «Первая ипотечная компания», уставной капитал-10 млн. руб. ($319 490);

ЗАО «Жилстройиндустрия», уставной капитал-11 млн. руб.($351 440);

ЗАО «Московское инвестиционное агентство недвижимости», уставной капитал 28млн. руб. ($894 570);

Холдинг «МИЭЛЬ-недвижимость», совокупный уставной капитал всех входящих компаний планируется довести к концу года до 30 млн. руб. ($958 470).

Да, в положениях о коммерческих организациях говорится, что фирма в случае причинения материального ущерба несет ответственность по долгам всем своим имуществом, включая и уставной капитал. Но в реальности это имущество может покрыть запросы не более двух с половиной десятков покупателей типового жилья. Что касается страховки, которая якобы дает гарантии по любой сделке. Деньги вносит юридическое лицо- конкретная компания-которая никогда не найдет возможности внести страховой взнос в установленный срок (всегда опаздывает), а значит, договор страхования не имеет силы. Разумеется, не факт, что фирма, сэкономившая на страховке, вас непременно обманет, но действенных правовых гарантий у вас нет.