|
Одним из самых распространенных объектов оценки является недвижимость. В соответствии со ст. 130 ГК РФ «К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.» Исходя из этого определения, оценка недвижимости включает в себя определение стоимости имущественных прав в отношении большого количества объектов, таких как земельные участки, многолетние насаждения, сооружения, здания промышленного, социального или культурного назначения, жилые дома, квартиры, комнаты или иные жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства и т.п. Ситуации, при которых необходима оценка недвижимости, разнообразны. Наиболее распространенные среди них:
Кредитование под залог объектов недвижимости;
Купля-продажа или мена объектов недвижимости;
Внесение объектов недвижимости в качестве вкладов в уставный капитал предприятий и организаций;
Определение величины арендной ставки, стоимости права аренды; Уточнение налогооблагаемой базы объектов недвижимости;Приватизация;
Передача недвижимости в доверительное управление;
Переуступка долговых обязательств;
Акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей;Ликвидация объектов недвижимости;
Страхование недвижимости;
Разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов;Исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;
Оценка понесенного ущерба, связанного с разного рода аварийными ситуациями. При выполнении работ по оценке необходимо проведение ряда стандартных процедур.
На первом этапе мы, совместно с заказчиком, определим базовые параметры оценочного задания.
Идентификация объекта недвижимости;
Идентификация подлежащих оценке имущественных прав;
Назначение (сфера применения) результатов оценки;
Выбор и определение вида стоимости;
Уточнение даты оценки;
Описание объема оценки.
На этапе сбора информации и предварительного анализа данных мы изучим все прямые и косвенные факторы, влияющие на стоимость объекта: месторасположение, наличие инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку. Одним из главных условий проведения качественной и достоверной оценки является изучение динамики стоимости объектов, аналогичных оцениваемому в ретроспективе и прогноз стоимости на перспективу. На данном этапе, кроме того, будет произведен визуальный осмотр объекта оценки, в результате которого мы определим техническое состояние и износ всех основных конструкций оцениваемого объекта.
На этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования мы проведем адекватную оценку существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработаем рекомендации по его оптимальному использованию в целях максимально возможной стоимости.
На следующем этапе нам предстоит осуществить выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке объекта недвижимости. Корректное применение оценочных подходов (или обоснованный отказ) — основное условие для получения наиболее достоверного результата.
Оценка рыночной стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов. Эти подходы взаимно дополняют друг друга, и каждый подход основан на использовании определенных свойств объекта и оценочных принципов, которые были сформулированы в результате обобщения многолетнего опыта отечественных и зарубежных оценщиков и являются теоретической базой оценочной экспертизы. Использование трех оценочных подходов приводит к получению трех ориентиров стоимости объекта оценки. На этом этапе мы проведем согласование результатов, полученных при применении различных подходов и методов. Определяющими критериями при согласовании ориентиров стоимости являются действительные намерения потенциального продавца и покупателя, способность каждого подхода и метода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта. Результатом выполнения данного этапа будет получение итоговой стоимости объекта недвижимости.
На последнем этапе оценки осуществляется подготовка и передача заказчику Отчета по оценке, являющегося документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей.
|
