Какую цену указать в договоре покупки

Очень часто при оформлении недвижимости в договоре указывается не фактическая, продажная цена, а гораздо меньшая, назовем её “условная”. В этой статье мы постараемся разобраться в причинах возникновения такой практики. И понять, как это могут использовать махинаторы.

Самым ярким примером такой ситуации может быть совершение сделки купли-продажи недвижимости с таким условием, чтобы в дальнейшем признать её через суд недействительной. Кстати, используют подобный метод не только мошенники-профессионалы, но и некоторые слишком ушлые продавцы квартир (очень часто пенсионеры).

Действующее законодательство предусматривает больше десятка оснований, по которым суд может признать договор недействительным. Это могут быть:

1. государственные юридические запрещения

- следственный, прокурорский или судебный арест имущества;

2. гражданские запрещения или неисполнения обязательств:

- семейный или наследственный спор о данной недвижимости;

- недвижимость, на которую оформлен залог, аренда или броня;

- нарушение прав несовершеннолетних;

- договор пожизненной ренты и т.д.

3. юридические неточности при оформлении договоров:

- поддельные правоустанавливающие документы, доверенности;

- нарушение волеизъявления лиц путем насилия, угроз, обмана и т.п.;

4. признание договора недействительным:

- если договор подписан лицом в состоянии опьянения или сильного нервного расстройства

- если гражданин признан недееспособным; и т.д. и т.п. …

Мы расскажем о том, что объединяет такие случаи мошенничества.

Главный мотив

А главным соблазном в таких сделках является разница между реальной ценой и суммой, указанной в договоре.

Чем это грозит продавцу. А тем, что если покупатель хитрый и ушлый, то он найдет метод заплатить именно эту меньшую сумму. После чего добиться от него остального можно будет, только если нанять рэкетиров. Действовать через суд – полностью проигрышный вариант.

Чем это грозит покупателю. Тем, что через небольшой промежуток времени после продажи, на основании заявления продавца, суд признает сделку недействительной (основания – смотрите вышеописанный перечень).

По решению суда продавцу возвращается квартира, а покупателю – чисто номинальная сумма, указанная в договоре, и останется он без жилья и почти без денег. Но даже если ваш продавец человек порядочный и никогда себе это не позволит, то дай бог, чтобы в автобиографии вашей недвижимости не было темных пятен. Если такое пятно всплывает на поверхность (например, в какой-нибудь предыдущей сделке купли-продажи забыли учесть интересы детей), то все сделки с такой квартирой аннулируются. А теперь подумайте, не поддастся ли ваш порядочный продавец соблазну, какую из сумм вам вернуть? Разница то очень большая и соблазн большой…

И в первом, и во втором случае, основаниями для указывания в договоре меньшей суммы обычно являются так называемые “проблемы с налогами…”.

Что же это за проблемы, которыми так нас пугают? Почему эти слова действуют на нас завораживающе, и если кто-нибудь настоятельно советует нам, уменьшить сумму в договоре, чтобы оградить нас от “проблем с налогами”, мы загипнотезировано киваем головой: “Да, да, надо избежать…”

И ни у кого не возникает желание уточнить: “Позвольте, а каких таких проблем?”

А проблема здесь только одна – это наша незнание.

Теперь об этих “мнимых” проблемах и из чего они состоят подробнее:

Для продавцов:

если вы продаете недвижимость, которой владели:

до 5 лет – не облагаемая налогом сумма – 1 млн. руб. (например, продали за 1 млн. 600 тыс. руб., сумма налога (1600000 – 1000000) = 600 000х13% = 78 000 руб.)

- свыше 5 лет - налог не взимается вообще независимо от суммы (хоть миллиарды), указанной в договоре купли-продажи.

Советы продавцу. Вы можете:

1. Сумму налогов сразу заложить в продажную стоимость недвижимости

2. Подождать, пока время владения недвижимость будете 5 лет + 1 день и иметь законное право никаких налогов не платить

3. Задуматься, почему это покупатель так настойчиво “заботиться” о чужих налогах

4. Обязательно задекларировать полученные доходы, потому что, если вы в будущем захотите купить недвижимость, то у вас не будет никаких проблем с установлением источников получения доходов. Запомните, это ваша законная недвижимость и доходы от её продажи законны и неоспоримы. Да к тому же государство при покупке вернет вам 78 000 руб. в виде льготы по возврату подоходного налога.

Для покупателей:

Не надо бояться указывать источники дохода

Если вы приобретаете недвижимость, стоимость которой на много больше вашего предыдущего годового дохода, налоговая инспекция может попросить вас подтвердить легальность полученных средств. Но ничего страшного в этом нет. Ведь Вы могли получить деньги, например:

От продажи вашей собственности (дома, машины, шкафа, ковра и т.д.), но помните, ваш доход от продажи недвижимости или машины должен быть задекларирован в предыдущем периоде в сумме, указанной в договоре купли-продажи.

Оформить кредит

а) Взять взаймы у родственников, друзей, знакомых.

б) Вам могли сделать подарок родственники, друзья, знакомые.

Здесь только одно условие: что бы этот человек (лучше несколько, если сумма большая) не был предпринимателем и чтобы это были наличные российские рубли (п.18 ст. 217 Налогового кодекса РФ “…доходы в денежной и натуральной формах, полученные от физических лиц в порядке дарения, не облагаются налогом на доходы физических лиц…”). А займ (долг) должен быть обязательно беспроцентным (сколько взяли – столько и отдаете).

Для этого достаточно представить инспектору договор займа в простой письменной форме.

Что касается безопасности тех, кто дает вам в долг или дарит, то закон не требует от них подтверждения легальности источников их средств.

Но налоговые органы вправе поинтересоваться источником доходов того гражданина, который ссудил Вам деньги.

Сумма покупки может быть результатом длительного накопления средств. Для этого достаточно написать заявление в налоговую инспекцию, где указать, что деньги – это итог ваших “…длительных накоплений…”. Предварительно можно просчитать сумму возможных накоплений. Можно использовать “прожиточный минимум”, который в прошлом, был не больше 30 рублей (разница между зарплатой и прожиточным минимумом). Или, если у вас семья, то вы могли жить на одну зарплату (меньшую), а другую собирать. Эти суммы вы могли теоретически накапливать в течение всей жизни:

- дома в чулке

- на сберкнижке

- покупать доллары (с момента легализации его продажи) и хранить их дома и т.д.

Предварительно просчитали, если не хватает, остальное возьмите в долг.

Льгота по подоходному налогу

Задекларировав сделку в налоговой инспекции, вы получаете право на налоговую льготу по возврату подоходного налога, что составляет 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи, но не более 600 000 руб.

Например, если вы купили квартиру за 1 млн. руб., то государство вам вернет 78 000 руб. ( 600 000х 13%). Вы имеете на это право.

Советы покупателю. Вы можете

- вернуть себе 78 000 руб. в виде возврата по подоходному налогу

- проконсультироваться в налоговой инспекции до подписания договора, а не после (Ст. 21 п. 1 Налогового кодекса РФ: …налогоплательщик имеет право: 1) получать от налоговых органов по месту учета бесплатную информацию о действующих налогах и сборах…)

- защитить свои деньги от возможных сложностей с продавцом в будущем (если, не дай бог, вдруг, по какой либо, не зависящей ни от вас, ни от продавца, причине договор будет признан недействительным, то вы хоть деньги свои вернете)

- задуматься, почему продавец настаивает на уменьшении указываемой в договоре суммы? Про его налоги вы уже прочитали. Безопаснее поменять продавца.

- если вам выпала “черная карта” и вопрос признания сделки недействительной решается в суде. У вас есть шанс выиграть, если докажите, что вы добросовестный приобретатель. Но судье, который живет здесь же и наверняка знает рыночные цены, трудно будет поверить в вашу добропорядочность, если он увидит в договоре цифру, не соответствующую реальности.

- если недвижимость срочно продается сразу же после приобретения на нее прав собственности по решению суда, да к тому же продавец предлагает уменьшить сумму в договоре, то это очень опасный вариант. Хорошо, если вы знаете этих людей лично и очень, очень давно. Если нет, то нужна тщательная проверка (по принципу “не верь глазам своим”), хотя доля риска остается и после проверки. Это вам любой специалист подтвердит.

- если у вас есть объективные причины для указывания в договоре “условной” цены, то возьмите с продавца хотя бы расписку, где будет указана реально полученная им сумма. Хорошо бы указать номера, серии и количество переданных купюр.

И в завершение. Налоговый инспектор – это не “человек с ружьем”. Не стесняйтесь спрашивать. Лучше до того сходить в налоговую инспекцию, чем после того ходить по судам.

Печальная правда о риэлторах

В жилищных правоотношениях участвуют и публично-правовые образования, к которым относятся государство и муниципальные образования, и юридические лица, и физические лица. Рассматриваемые субъекты жилищных правоотношений хорошо известны и изучены. В то же время в законодательстве и при рассмотрении сторон в обороте упускается из вида один из субъектов - риэлтор. Предполагается, что риэлтор должен вести коммерческую деятельность на основе договора поручения или действуя в чужом интересе без поручения.

Очевидно, законодатель подразумевал, что физическое лицо, обращаясь к риэлтору, заключает договор поручения, в котором указываются предмет (жилое помещение, которое ищет поручитель) договора, обязанности сторон и условия исполнения обязательств. Вероятен вариант действия риэлтора в чужом интересе: узнав из средств массовой информации, кому и какую требуется купить (продать, обменять, взять в аренду) квартиру, риэлтор стремится найти другую сторону, желающую совершить аналогичную сделку. Казалось бы, что и с тем, кто хочет продать, и с тем, кто хочет купить квартиру, после одобрения его действий риэлтор должен заключить договор поручения или иной договор, соответствующий деятельности риэлтора, так как свои действия он совершает исходя из очевидной выгоды или для пользы заинтересованного лица. В соответствии с п.1 ст.981 Гражданского кодекса РФ риэлтор обязан при первой же возможности сообщить заинтересованным лицам о своих действиях. Однако на практике риэлтор старается не связывать себя договорами поручения. Договоры, которые заключает риэлтор, могут называться по-разному, но при их заключении риэлтор стремится или вообще остаться вне рамок договора, или свести свои обязанности к минимуму. Практически это всегда получается, потому что большинство жителей страны в правовом отношении безграмотны, а риэлтор, используя личное обаяние и красноречие, стремится на случай негативных последствий по сделке свести дело к получению своей прибыли. Один из вариантов "взять свои деньги" от поручителя состоит в следующем: риэлтор оформляет "на себя" с продавцом квартиры договор задатка, а с покупателем - договор аванса, причем договор задатка заключается на сумму, в два раза меньшую суммы аванса. При отказе продавца от сделки продавец обязан вернуть задаток в двойном размере в соответствии со ст.381 Гражданского кодекса РФ. Если от сделки отказывается покупатель, то в действие вступают пункты договора аванса, где в обеспечение обязательств указано, что покупатель, отказавшись от сделки, оставляет аванс у риэлтора. В любом случае у риэлтора остается сумма, равная половине суммы, выданной риэлтору покупателем. В случае совершения сделки риэлтор получает всю оговоренную сумму вознаграждения. Встречаются риэлторы, которые стремятся "зарабатывать" деньги через оформление договоров задатка и аванса, затем вынуждая одну из сторон к расторжению договора и не утруждая себя риэлтерской деятельностью.

Будем, однако, исходить из предположения о добросовестности риэлтора. Для осуществления своей деятельности он стремится подобрать приемлемый вариант и для покупателя, и для продавца, но при этом крайне редко проводит проверку "юридической чистоты" (термин взят из рекламного объявления) продаваемого жилого помещения. Если добросовестный риэлтор видит, что квартира принадлежит лицу с явно криминальными наклонностями или эту квартиру стремятся продать в обход закона, то он чаще всего отказывается от участия в сделках с этой квартирой. Оказание услуг по совершению сделки с квартирой между сторонами со стороны риэлтора сводится к сбору различных справок, разрешений и документов на квартиру и проводится только для ускорения сделки по купле-продаже квартиры и скорейшего извлечения прибыли.

Представляется, что есть необходимость регламентации деятельности риэлтора не по причине желания риэлтора извлечь выгоду из своей деятельности, а из-за того, что деликатные действия риэлтора могут привести участников сделки с квартирой к "потере крыши над головой" или к дорогостоящему и длительному по времени судебному разбирательству. Часты случаи невозврата риэлтором задатка или аванса, и тогда истцу (участнику сделки с квартирой) приходится защищать свои права в суде в течение нескольких месяцев. Для извлечения прибыли и утаивания ее от налогообложения риэлтор нередко сводит напрямую между собой покупателя и продавца квартиры, содействует в заключении между ними сделки, а после проведения сделки изымает и у продавца, и у покупателя любые документы, указывающие на него. Деньги по договору между ним и сторонами он забирает при расчетах между продавцом и покупателем, не оставляя при этом своих расписок.

Одна из форм деятельности риэлтора, как указано выше, заключается в действии в чужом интересе или действии по договору поручения. Другая форма деятельности риэлтора основана на доверии между ним и продавцом квартиры. Продавец квартиры доверяет риэлтору "выставить" квартиру на продажу, при этом продавец не выписывает доверенность на право продажи квартиры, а может только доверить по нотариально заверенной доверенности собрать необходимые документы для продажи квартиры или на право регистрации в учреждении юстиции права собственности на квартиру. После этого продавец квартиры отдает ключи от квартиры риэлтору, и тот сам ищет покупателя, показывает эту квартиру покупателям, обговаривает условия сделки, предпринимает другие действия. При переходе права собственности на эту "эксклюзивную" квартиру собственник квартиры сам подписывает документы на переход права к покупателю, а риэлтор описанным способом получает свои деньги. Эта форма деятельности используется только в том случае, когда продавец знает риэлтора или продавцу его рекомендовали. Здесь риэлтор действует по договору поручения, но все условия этого договора обговариваются исключительно в устной форме.

Третья форма деятельности состоит в покупке на свое имя или на подставное лицо риэлтором квартиры, собственник которой установил цену значительно ниже рыночной, или когда риэлтор ожидает роста цен на квартиры. Здесь он сам выступает в роли покупателя и продавца квартиры и извлекает прибыль из разницы в ценах.

Недобросовестность риэлторов может привести к тяжелым последствиям. В качестве примера опишем ситуацию, сложившуюся с двумя подъездами жилого дома по ул.Новоселов в г.Рязани. В строительстве этого жилого дома как дольщики приняли участие несколько организаций, но через некоторое время стройка приостановилась из-за отсутствия средств. Появилась еще одна организация, которая за счет привлечения к долевому строительству через риэлторов физических лиц и использования привлеченных денежных средств продолжила строительство и заселила граждан в эти два подъезда. Организации, первоначально принявшие участие в долевом строительстве, в судебном порядке добились выселения вселившихся при посредничестве риэлторов жильцов. В судебном разбирательстве приняли участие все организации и физические лица, подлежащие выселению. В суд не были вызваны только риэлторы. В этом и состоит одно из желаний риэлтора - не отвечать за результаты сделки.

В другом примере нарушения со стороны риэлтора привели лишь к значительным убыткам со стороны поручителя и судебному разбирательству. Гражданка У. по условиям предварительного договора купли-продажи квартиры должна была дополнительно выплатить две тысячи долларов США вследствие отказа от продажи своей квартиры. Оказать помощь при продаже квартиры она поручила риэлтору, который нашел ей недобросовестного покупателя Ш., пытавшегося приобрести у нее квартиру по явно заниженной цене. Соблюдая нормы материального права, У. отказалась от продажи квартиры, и Ш. подал иск на взыскание в качестве двойной суммы задатка (первую сумму задатка У. вернула через семь дней после получения). В ходе судебного разбирательства на квартиру, принадлежащую У., в качестве обеспечения обязательств был наложен арест, что также нарушило ее права собственника. Недобросовестность риэлтора заключалась в следующем: он прекрасно ориентировался в ценах на квартиры; вступив в сговор с покупателем, пытался получить прибыль, значительно превышающую среднюю прибыль по аналогичным сделкам, и поэтому рекомендовал дать задаток в 2000 долларов США, вместо принятой в Рязани при подобных сделках суммы в 300-500 долларов США, рассчитывая на то, что У., при доходе примерно 3000 рублей в месяц, растратит задаток, и это вынудит ее продать квартиру по стоимости ниже рыночной. Для восстановления своих законных прав У. понадобилось несколько месяцев судебных разбирательств по иску Ш. и пришлось понести затраты на услуги представителя по делу. Риэлтор в судебном заседании принимал участие только в качестве свидетеля.

При рассмотрении этих двух примеров становится понятно, что риэлтор какой-либо ответственности за свою деятельность не несет, не нарушая при этом российское законодательство. Это указывает на необходимость регламентации деятельности риэлтора. Казалось бы, государство на конституционном уровне гарантирует гражданину право на жилище, защищает права физических лиц - как собственников, так и нанимателей жилых помещений, но однозначной регламентации деятельности участников рынка жилья пока нет.

Конечно, наше государство, исходя из самого духа поступательного развития российских законов, должно не ограничивать предпринимательские устремления граждан, а помогать им развиваться. Может быть, не следует принимать отдельный закон о риэлтерской деятельности, а надо всего лишь установить, что в случае участия риэлтора в сделке риэлтор должен приложить к представляемым в учреждение юстиции для регистрации документам договор поручения, который он заключал со сторонами в сделке. В этом видится решение проблемы: значительно уменьшится количество "серых" риэлторов, а добросовестные риэлторы, зарегистрированные по нормам нашего законодательства, будут оказывать населению именно те услуги, которых от них ожидают поручители.

Можно задаться вопросом: а действительно ли риэлтор является субъектом жилищных правоотношений? На этот вопрос ответ может быть только утвердительный, так как ст.49 Гражданского кодекса РФ указывает, что в данном случае риэлтор является правоспособным лицом именно в этом виде деятельности; он зарегистрирован в соответствии с законом, деятельностью занимается на основании специального разрешения (лицензии). Другое дело, что есть некоторое противоречие в том, что риэлтор, являясь собственником жилого помещения при одном из видов своей деятельности, рассматривает свою собственную квартиру как товар, а не как помещение, предназначенное для жилья, и в квартире он видит только одно свойство, которое ему полезно, - оборотоспособность, хотя квартира имеет совсем другое целевое назначение - проживание граждан.

Защита прав покупателей и продавцов жилья от недобросовестного риэлтора видится в добавлении в Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (Приказ Министерства юстиции от 6 августа 2001 года N 233) положения о необходимости представлять договор между лицом, обратившимся к риэлтору, и самим риэлтором на оказание услуг к пакету документов, представляемых в учреждение юстиции. В дальнейшем же необходима законодательная регламентация риэлтерской деятельности.