Как побыстрее продать квартиру?

Ежедневно в Москве от полутора до двух тысяч человек заключают с агентствами недвижимости договоры на выполнение различных операций с жильем, однако только 35 - 40% из них реализуются в ожидаемые сроки. Причин этому несколько. Остановимся на двух наиболее часто встречающихся: переоценка цены квартиры и недостаточный уровень подготовленности покупателей и продавцов.

Практика показывает, что продавцы жилья при заключении договоров на риэлторское обслуживание чаще всего настаивают на цене квартиры, которая выше рыночной на 15 - 20 процентов. Нередки случаи, когда превышение может быть гораздо больше указанного. Риэлторы тоже вначале могут завышать цену продаваемой квартиры (так сказать, на всякий случай), однако увеличение цены у опытных агентов составляет не более 7 - 10 процентов. Ведь чем точнее относительно требований рынка установлена цена, тем меньше квартира находится в рекламе, короче подготовительный этап сделки и, соответственно, расходы на рекламу.

Причины здесь, в основном, психологического характера. Людям вообще свойственно "свое" оценивать значительно выше, чем "чужое". И это трудно преодолеть, особенно если не вдумываться в ситуацию, не готовиться к сделке и исходить из принципа: "Я им (риэлторам) плачу, вот пусть они сами во всем и разбираются".

Между тем пришло время сказать вслед за профессионалами рынка недвижимости: сделки с жильем предполагают взаимную грамотность риэлтора и клиента. Ведь один готовит решение, а другой его принимает? И поэтому следует учитывать, что операции с недвижимостью, как известно, требуют выполнения большого объема работы и ни на одном из этапов подготовки и проведения сделки нельзя совершать ошибки и допускать погрешности. При этом каждый из 10 - 15 (а иногда и более) указанных этапов требует своего времени. Операциям с недвижимостью спешка вообще категорически противопоказана. Ведь если необходимое время уменьшается, то неизбежно увеличивается вероятность совершения ошибок, недоделок и риск возникновения судебной перспективы. А если в сделке "растянулся" один из ее этапов, то это просто уменьшает время проведения последующих этапов. И, как в шахматах, возникает недостаток времени для обдумывания (и проведения) следующих ходов (этапов). Одним словом - цейтнот.

Однако жизнь не остановишь, а этапы подготовки сделки не перепрыгнешь. Ведь для того чтобы реклама (в платном варианте, а не с помощью "бесплатных" купонов) "заработала", то есть начались звонки участников рынка, проходит не менее 7 - 10 дней. А если квартира рекламируется купонами, то и все 10 - 15 дней.

Наконец, пошли звонки и появились "просмотрщики" квартир. Этот этап редко когда завершается в течение недели. Если оказывается, в конце концов, что цена действительно завышена, то ее, как правило, начинают снижать "ступеньками". А на каждое такое снижение потеря не менее 7 - 10 дней. Новая цена - это новый круг покупателей, которые также не обходятся без просмотров и обдумывания?

В общем, как ни торопись, только на рекламу квартиры, ее показы, поиск покупателя и оформление аванса (задатка) зачастую уходит не менее месяца, а то и все полтора. Причем это пример (модель) "чистой" продажи, при которой квартира юридически и физически свободна. Здесь речь идет о продаже излишков недвижимости, что, по понятным причинам, встречается все реже и реже.

Если такая ситуация для "чистых" продаж - одинарных сделок, то что говорить, если речь идет о двойных сделках (альтернативные покупки и продажи типа "большую квартиру на меньшую" или наоборот с доплатой, "район на район" и т.д., или о тройных и более сделках (разъезд из большой квартиры в две или три меньшие т. д.). Здесь время, необходимое на операцию с одной квартирой увеличивается, соответственн, вдвое, втрое и т. д., за счет того, что продавцы одновременно являются покупателями и участвуют в поисках - просмотрах.

Покупателям также стоит обратить внимание на эти расчеты и быть осторожными при предложениях "альтернативщиков, разъезжающихся и расселяющихся" "быстро провести куплю-продажу"! Незнание особенностей подготовки сделки приводит также к тому, что продавцы и покупатели начинают неоправданно подозревать "нормальных" риэлторов (о других здесь речь не идет) в нерадивости, что может привести и зачастую приводит к срыву сделки.

Так как же следует готовиться к сделке со своим жильем? Прежде всего, стоит позвонить в 5 -7 агентств недвижимости и попытаться выяснить цену продаваемой квартиры. Из газет, которые рекламируют недвижимость, можно узнать, сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе, на вашей улице. При усреднении полученных данных уже возникают определенные ориентиры для принятия решения. А если позвонить по телефонам продаваемых квартир, то можно узнать, как долго они "стоят" в рекламе, что позволит уточнить цену вашей квартиры. Не зря говорят, что знание - сила!