Использование оценки в коммерческой недвижимости

Речь пойдет о ключевых факторах, определяющих необходимость проведения оценки, основных сферах ее применения, а также причинах, ограничивающих использование внешней оценки в сфере коммерческой недвижимости Украины.

В условиях развитого рынка коммерческой недвижимости оценка является одной из наиболее востребованных услуг по консалтинговому сопровождению проекта. Особый статус оценки обусловлен тем фактом, что именно от ее результатов в значительной степени зависит возможность эффективной реализации проекта на каждом из этапов жизненного цикла: от идеи, поиска земельного участка и привлечения капитала до рефинансирования и продажи объекта.

Сферы применения
В целом, оценка представляет собой обоснованное мнение независимой стороны о стоимости того или иного актива. Исходя из нашего опыта, можно выделить целый ряд случаев, при которых осуществляется оценка объекта коммерческой недвижимости кредитование под залог объектов недвижимости;

• операции по купле-продаже объекта недвижности или сдаче в аренду;
• привлечение новых пайщиков и дополнительная эмиссия акций;
• внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• ликвидация объектов недвижимости; кадастровая оценка недвижимости для целей налогообложения;
• страхование объектов недвижимости;
• акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей
• разрешение имущественных споров;
• другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Как показывает международный опыт, практика независимой оценки способствует формированию привлекательного инвестиционного облика компании-владельца/девелопера объекта недвижимости, повышению ее кредитного рейтинга, является одним из ключевых и наиболее эффективных инструментов в построении партнерских отношений с потенциальными инвесторами и кредиторами. Кроме того, привлечение внешнего оценщика позволяет снизить взаимные риски при совершении сделок купли-продажи, соинвестировании, кредитовании, лизинге, антикризисном управлении, реорганизации, страховании и др.

Однако, сегодня отечественные игроки рынка недвижимости (и эта сфера не является исключением из общеэкономических тенденций) во всех случаях, где это возможно, аутсорсингу управленческих и аналитических консультационных услуг предпочитающих выполнение собственными силами. Причин этому несколько, но их можно свести к одной комплексной - желание с экономить, совмещаем с низким уровнем профессионализма большинства консультантов (в том числе и оценщиков), и, как следствие, отсутствием реальной добавочной стоимости от их привлечения. Кроме того, не стоит забывать, что в условиях растущей экономики (которая в сфере недвижимости проявляется в низкой степени насыщенности рынка и усиливается рыночной стадией монополии продавца-арендодателя) сама по себе роль консультанта настоль высока, как в условиях стагнации рынка, когда за каждого клиента необходимо бороться и ценность каждого эффективного управленческого и консалтингового решения чрезвычайно высока.

В целом, применительно к оценке в недвижимости это означает, что к сферам привлечения внешнего оценщика (по крайней мере, из высшего эшелона — наиболее авторитетных, опытных и дорогих компаний) для определения стоимости объекта недвижимости в Украине на сегодняшний день можно отнести только первые три пункта из вышеприведенного перечня - привлечение банковского кредита, купля-продажа, инвестирование. Во всех остальных случаях оценка, как правило, носит формальный характер и проводится либо внутренними силами, либо с привлечением наиболее дешевых внешних оценщиков.