Ипотека комнат

При слове "коммунальная квартира" в сознании возникают образы из давно забытого прошлого... Тем удивительнее, что сейчас, в XXI веке, комната в коммунальной квартире для многих москвичей становится выгодным вложением средств.

В конце 1990-х гг. правительство Москвы не раз заявляло о своем намерении полностью освободить столицу от коммунальных квартир, как пережитка социалистического прошлого. В 1998 году была запущена специальная программа по расселению коммуналок к 2005 году и было запрещено разделять лицевые счета в квартирах. А в 2000 году вице-премьер правительства Владимир Ресин прямо заявил, что "в течение 4-5 лет в Москве не останется коммунальных квартир". Однако прошло уже б лет, а коммуналок в столице все еще предостаточно. Более того - сегодня столичные власти уже не считают необходимым бороться с ними.

Понять такие разительные изменения несложно - при нынешних ценах на квартиры именно комнаты стали единственным доступным жильем для многих московских семей. И если бы властям удалось одержать победу в битве с коммуналками, это лишь усугубило бы жилищный кризис, охвативший Москву и взвинтивший цены на жилье свыше всяких пределов. Ведь при минимальной стоимости квартиры в $ 125-130 тыс. большинство нуждающихся в жилье не может его приобрести даже с помощью ипотеки - слишком велик оказывается первоначальный взнос и слишком высоки ежемесячные выплаты. Копить на квартиру семьям пришлось бы по несколько лет, а за это время стоимость квадратного метра может подняться еще больше. Такая гонка с ценами, как правило, не сулит покупателям ничего хорошего, а значит, жилищная проблема будет расти и дальше.

В ПОИСКАХ ВЫХОДА

Выходом для нуждающихся как раз и стали комнаты в коммунальных квартирах. Конечно, это уже совсем не те многокомнатные коммуналки, в которых жила большая часть населения страны до 1960-х годов. Сегодняшняя коммуналка - это обычная двух-, трехкомнатная квартира, в которой по каким-либо причинам были разделены лицевые счета и где живет обычно не более двух небольших семей. Более того - нередко в соседних комнатах и вовсе никто не живет, а жилье было куплено просто в инвестиционных целях. "В последнее время на рынке комнат появилось очень много предложений с комнатами без соседей, - поясняет заместитель генерального директора агентства недвижимости "Светлый Град" Петр Шкода. - Конечно, юридически соседи в них обычно есть, но живут они в других местах, а эту комнату купили для каких-то своих целей - скажем, прописки - или просто как вложение денег. В таком случае можно получить практически полную квартиру в свое распоряжение, просто одна комната будет закрыта. Или еще лучше - можно договориться об аренде этой комнаты с ее хозяином и пользоваться всей квартирой".

Конечно, такие комнаты стоят несколько дороже обычных, но все равно значительно дешевле самой плохой квартиры в пределах Москвы. Ведь цены на комнату в столице сегодня варьируются от $ 45 до 90 тыс., что в 1,5-2 раза меньше стоимости квартиры. Кроме того, нередко хозяину одной из комнат удается выкупить остальные комнаты у соседей, и со временем он становится полноправным владельцем всей квартиры в привычном, обжитом месте, безо всяких переездов.

Учитывая все это, нетрудно понять резко увеличившийся в последние годы интерес к комнатам со стороны покупателей. И продавцов комнат в столице тоже значительно прибавилось - благодаря бурному развитию ипотечного кредитования владельцы такого жилья стали активно продавать свою коммунальную собственность и использовать вырученные деньги в качестве первоначального взноса при покупке полноценной квартиры. Однако и тут всплыла старая проблема - даже комнату купить сразу сегодня могут очень немногие. Казалось бы, почва для активного развития ипотечного кредитования очевидна, но на практике все обстоит иначе - банки не спешат включать комнаты в число кредитуемых покупок. "На сегодня, насколько нам известно, ипотеку комнат в Москве предлагают всего три банка - Сбербанк, "Уралсиб" и "Зенит", - утверждает Петр Шкода. - Остальные самое большее предлагают кредит на покупку "последней комнаты", который в общем-то всего лишь небольшая разновидность обычной ипотеки".

НЕ В ПОСЛЕДНЮЮ ОЧЕРЕДЬ

Ипотека на "последнюю комнату" - это кредитование на выкуп комнаты в квартире, где все остальные комнаты уже принадлежат вам. К примеру, если вы владеете двумя комнатами в трехкомнатной квартире, то вам смогут предоставить кредит на выкуп последней комнаты. Однако в залог при этом будет взята вся квартира, так что, по сути, это самая обычная "квартирная" ипотека. Работать же с комнатами в чужих квартирах банки отказываются.

Мотивируют они это неоправданными сложностями при предоставлении таких кредитов. Так, представители банка DeLtaCredit утверждают, что спрос на ипотеку комнат слишком мал, потому что покупающие недвижимость через ипотеку скорее предпочтут брать кредит сразу на квартиру. Однако наши источники в Сбербанке говорят об обратном - спрос на кредитование покупки комнаты очень значителен и по крайней мере не уступает спросу на квартирные кредиты. "Кредиты на покупку комнат сейчас очень востребованы, - утверждает представитель Сбербанка, пожелавший остаться неназванным, - сегодня почти 50% выдаваемых нами кредитов - это кредиты на комнаты. Часть покупателей приобретают их, чтобы там жить, часть - просто инвестируют средства, но желающих купить комнату через ипотеку стало очень много".

Другой аргумент банков - противников ипотеки комнат - повышенные риски из-за сложности залогового обеспечения таких кредитов. Ведь если залогом по кредиту становится комната, то в случае ее продажи в счет невыплаченного кредита банку придется урегулировать и вопрос с соседями. Однако и с этим мнением не согласны те, кто занимается ипотекой комнат на практике. "Конечно, мы особенно тщательно проверяем кредитуемые комнаты, особенно на наличие прав несовершеннолетних, - поясняет представитель Сбербанка. - И, кроме того, кредит возможен только в том случае, если продавец владеет не долей квартиры, а именно конкретной комнатой в ней - это указано непосредственно в документах о собственности. Это обычная практика, ничего сложного и опасного тут нет". Аналогичного мнения придерживаются и риелторы, которые проводят такие сделки регулярно. "Апеллирование к проблемности комнаты как залога в реальности очень надуманно, - настаивает Петр Шкода. - На самом деле единственная разница между квартирой и комнатой при продаже - это то, что перед сделкой необходимо будет предложить соседям купить комнату по той же цене, на которую у вас есть покупатель. Если они откажутся - вы проведете запланированную сделку, если согласятся - вы опять же проведете сделку, у вас просто сменится покупатель. Что тут сложного? И как это может помешать банку реализовать свой залог? Скорее, дело в том, что банки боятся всего им малознакомого и предпочитают не вступать в новые сектора рынка, до тех пор пока не почувствуют недостаток клиентов в уже освоенных".

А потому потенциальным покупателям комнат в кредит пока остается довольствоваться только теми предложениями, что уже есть на рынке.