Где налоги зарыты

Промышленные территории, высотное строительство, освоение подземных пространств – вот основные пути развития мегаполиса. Себестоимости квадратных метров, возведенных на месте бывшего завода и под землей, разные. В разной степени проработаны и регламенты реализации промышленных, высотных и подземных проектов. Что касается последних, то здесь ситуация наиболее сложная.

Пробелы подземелья
Если американец обнаружит на своем участке земли нефтяной источник, он однозначно станет его владельцем и обогатится на всю оставшуюся жизнь. Если такое чудо произойдет с россиянином – ничего радостного из этой ситуации он, скорее всего, извлечь не сможет. Скважина станет государственной, а участок его владельцу, видимо, придется покинуть, пусть даже получив компенсацию от государства. Да и кому захочется жить там, где будет вестись бурение?

Это сравнение прозвучало на недавней конференции «Высотное и подземное строительство в Москве». Оно наглядно показывает разницу в подходах и степень проработанности законодательства, касающегося освоения подземных территорий в России и за рубежом. В американских законах сказано четко: все, что находится на глубине 12,5 км вглубь и на 400 м ввысь – является собственностью хозяина участка. В российском – за собственником числится, по сути, только поверхность. Выражаясь юридическим языком, сегодня, согласно нашему законодательству, правовые режимы распространяются только на глубину 5 метров. Даже такой продвинутый с точки зрения законодательного регулирования рынка недвижимости город, как Москва, пока только подходит к созданию механизмов качественного распоряжения подземными территориями. Упоминания о них нет даже в Генплане, разработанном столичными специалистами до 2025 года.

Получается, что в юридическом отношении мощный подземный ресурс выпадает из оборота рынка недвижимости столицы. Именно по этой причине все освоенные сейчас подземные территории – торговые центры, рестораны, парковки и пр. – не платят в казну ни копейки налогов: взаиморасчеты производятся, когда застройщик подписывает с городом инвестиционный контракт, то есть разово. Странная складывается ситуация. Собственник получает от арендаторов подземных магазинов арендную плату, но, в свою очередь, не делает никаких отчислений городу за эти площади.

Правда, по мнению некоторых экспертов, это продлится недолго. Скорее всего, через определенный промежуток времени будут разработаны правила использования подземных площадей. Вряд ли арендная плата будет такой же, как и для обычного, стоящего на земле здания, но то, что она появится, нет сомнения.

Законодательные намерения
Специалисты уповают на Правила землепользования и застройки в столице, которые должны появиться. И на эти цели городские власти выделили НИиПИ Генплана 200 млн руб. Это сложная работа: непросто создать регламенты, когда каждое здание уникально, а земельные участки по большей части не сформированы. Потому что разработка качественных правил регулирования подразумевает наличие типового продукта и его юридической оформленности. Однако без правил городу жить нельзя. И этот документ должен будет декларировать все самые важные требования по освоению городских площадей, в том числе и подземных.

Спешка оправдана: подземные пространства в эпоху развития мощных строительных технологий – огромный ресурс для города. В этом отношении Москва сильно отстала от других мировых столиц. Сейчас лишь 8% общих объемов строительства добавляют городу подземные проекты. Считается, что их объемы нужно довести хотя бы до 15–20%.

За ценой не постоим
Было бы неверно считать, что подземные объекты – это лишь парковки и магазины, к которым москвичи и гости столицы уже привыкли. На самом деле, список их шире, хотя, конечно, он не бесконечен. Освоение подземелья может помочь решить транспортные проблемы, потому что дорожные развязки могут быть не только наземными, но и подземными. В некоторых странах разрешено строить в ограниченном количестве апартаменты в многофункциональных подземных комплексах.

Между прочим, некоторые совершенно уникальные решения Москва пробует в этом отношении уже сегодня. Например, реконструкция Большого театра подразумевает создание 5 подземных этажей, где разместятся зрительный зал, парковки и очень дефицитные для нынешнего здания театра административно-технические помещения. По сути, это и позволит сохранить историческое здание театра, увеличив его площади в разы.

Есть и осуществленные проекты «культурных подземок». Всем известен небольшой музей археологических находок, расположенный на «нулевом этаже» Манежной площади. Почти в два раза добавила Манежу реконструкция его выставочных площадей. Можно с уверенностью сказать, что подобных примеров в городе будет больше, несмотря на то, что подземные работы не дешевы.

Паркинги в плюсе и минусе
Игорь Мурсалимов, директор по строительству одной из компаний, называет плюсы и минусы подземных паркингов, которые сейчас практически становятся нормой при возведении объектов бизнес- и премиум-класса. Строительство паркингов под землей избавляет застройщика от необходимости вписывать стоянку в архитектурный ансамбль комплекса. Наземный гараж должен, помимо прочего, отвечать многочисленным противопожарным требованиям. Например, стоянка должна быть открытая, сетчатого типа, что, естественно, не украшает улицы города. Паркинги нужно действительно убирать под землю, а надземное пространство использовать в целях рекреации, говорит И. Мурсалимов.

При этом для застройщика «особенностью» подземной стоянки всегда является увеличение его себестоимости, связанное со сложностью строительства. Стоимость здесь напрямую зависит от гидрогеологических условий площадки: где-то она обычная, где-то заболоченная, где-то есть подземные воды, а где-то проложены многочисленные инженерные коммуникации. Кроме того, если строится гараж ниже двух уровней под землей, то объект считается уникальным и требует прохождения дополнительной экспертизы. Подземная стоянка нуждается в специальных инженерных системах – дымоудаления, вентиляции, контроля выхлопных газов. Словом, себестоимость подземного паркинга будет минимум в два раза выше себестоимости надземной стоянки той же площади.

Проблема актуальна и для области, говорит И. Мурсалимов, причем даже в большей степени, чем для Москвы. Если в Москве, в основном, вся земля принадлежит городу, и человек может оставить свою машину на муниципальной территории, то в области много земли частной. По большому счету автомобилист не имеет права, подъехав к какому-либо жилому комплексу, оставить автомобиль на прилегающей территории: как правило, с обеих сторон дороги – частная земля. В связи с этим строительство на подмосковной земле жилья без подземных автостоянок бесперспективно.