Доступное жилье

В последнее время цены на недвижимость в России растут очень быстро. Несомненный лидер прошлого года - Москва, где за год стоимость 1 кв. м выросла на 40%. По мнению правительства РФ, рост цен на жилье создает в обществе опасную социальную напряженность. Поэтому все чаще можно слышать разговоры о формировании так называемого рынка доступного жилья.
Что такое доступное жилье? Попробуем разобраться. Аналитики рынка недвижимости считают, что жилье - это уникальный товар. С одной стороны, по стоимости его можно сравнить с дорогими автомобилями, предметами искусства и роскоши. С другой - жилье относится к предметам первой необходимости. Без шикарного автомобиля или творений Карла Фаберже прожить можно, без крыши над головой - никак. И в этом смысле жилье можно поставить в один ряд с хлебом, молоком, мясом, обувью и одеждой.

Получается некая двойственность: жилье должно быть доступным любому человеку (качественное и по разумной цене), но при этом затраты на его производство несопоставимо выше, чем на предметы первой необходимости. Именно эту двойственность нужно учитывать, когда заходит речь о проблемах формирования рынка доступного жилья.

Россия и Москва
О рынке доступного жилья можно рассуждать исключительно в рамках всей России. В таком случае имеем следующую картину: доходы населения невелики, а жилищная проблема стоит остро. Именно в общероссийских масштабах ипотечное кредитование может стать одним из вариантов ее решения. В Москве ситуация совершенно иная. Понятно, что многие хотели бы жить не в Капотне или Южном Бутове, а где-нибудь поближе к центру. Но говорить в этом случае о его доступности уже невозможно - это все равно что рассуждать о "народности" автомобилей Audi A8 или Toyota Land Cruiser.

Во всем мире квартиры в столице, особенно в исторической части города, очень дороги. Например, в пригороде Парижа цена 1 кв. м жилья составляет $1000-2500, на площади Бастилии - $3500-5500, а возле Сорбонны, Булонского леса или Эйфелевой башни - $6500-9000. При этом, как известно, Париж занимает лишь четвертое место по стоимости жилья после Токио, Гонконга и Лондона. Поэтому стоит ли сегодня удивляться, что в Москве в пределах Садового кольца еще недавно можно было купить квартиру по $1500 за 1 кв. м, а сейчас средняя стоимость жилья элитного класса поднялась до $5000 за 1 кв. м и продолжает расти, опережая инфляцию.

Совершенно очевидно, что средний уровень доходов даже москвичей несопоставим с аналогичным показателем жителей крупнейших городов Европы. К примеру, среднегодовой доход на душу населения во Франкфурте-на-Майне составляет $63 300, в Лондоне - $31 900, в Москве - $9000.

Из всего сказанного следует однозначный вывод: было бы неправильно ожидать, что каждый сможет позволить себе купить жилье в Москве (тем более в ее центральной части) за какие-то приемлемые деньги. При самом благоприятном стечении обстоятельств относительно доступное по российским меркам жилье будет располагаться лишь в ближайшем Подмосковье. А судя по темпам роста цен, уже скоро "доступным" будет лишь жилье километрах в 40 от столицы.

Впрочем, нынешний рост цен на жилье в Москве не является неким аномальным явлением: по сравнению с европейскими наши цены еще не так уж и велики. Цены на офисную недвижимость в Москве, остановившиеся, кстати, в своем росте, так и не достигли вершин мирового рейтинга: по цене 1 кв. м офисной площади Москва находится лишь на пятом месте вслед за Лондоном, Токио, Парижем и Нью-Йорком.

Лакомый кусок
На прошедшем недавно втором заседании Международного ипотечного клуба (МИК) выступающие говорили о том, что столичный рынок недвижимости состоит из противоречий. Например, почему-то считается, что рост цен - это плохо. Но с другой стороны, если в городе цены на недвижимость растут, то его жители, располагающие хоть каким-то количеством квадратных метров, становятся пропорционально богаче. Цены на жилье в Москве за последние три года выросли в два раза, и это значит, что каждый москвич пропорционально стал в два раза богаче.

Вполне естественно, что ростом цен на столичную недвижимость недовольны люди, мечтающие переехать в Москву на ПМЖ. Для них возрастающая стоимость московских квартир является весьма неприятным фактором. Но почему в этом нужно видеть какую-то социальную несправедливость? Например, далеко не каждый француз может себе позволить иметь квартиру в центре Парижа с видом на Триумфальную арку или Эйфелеву башню. Здесь стоит учесть мировую тенденцию: люди и не стремятся жить в столицах, где все безумно дорого, шумно, плохая экологическая и криминогенная обстановка. Только в слаборазвитых странах жители страны стремятся попасть в столицу, поскольку в ней есть возможность заработать несопоставимые с провинцией деньги. Для наглядности приведем такой пример. Годовой бюджет независимого Таджикистана составляет $250 млн. Практически все социально активное население (около 1 млн), пользуясь отсутствием визового режима, работает в России. Большинство из них осели в Московской области на нелегальных условиях. Так вот, на прокорм своим семьям, оставшимся в Таджикистане, гастарбайтеры перечисляют из России ежегодно только по официальным банковским каналам... $280 млн! При таких условиях будет ли дешеветь недвижимость в Москве и области? Добавим сюда и богатых регионалов из нефте- и рыбодобывающих районов, на долю которых приходится все больший процент покупок московской недвижимости. Процесс этот зашел так далеко, что в столичном правительстве начали обсуждаться некие планы по "защите коренного населения от внешней экспансии".

Почему же в Германии, Франции или Англии никто не стремится переехать жить в столицу? Все очень просто: там везде хорошо, везде примерно одинаковый уровень жизни. Кстати, во Франции качество жизни где-нибудь на Лазурном берегу значительно выше, чем в Париже, а самым дорогим городом являются средиземноморские Канны, где стоимость 1 кв. м жилья составляет $12-25 тыс.

Москва по уровню жизни пока находится значительно выше всех остальных российских регионов, и поэтому стремление людей переехать в столицу объяснимо. Административные барьеры в виде прописки и прочих "советских" атавизмов сняли. Единственным препятствием (регулятором, если угодно) сейчас является цена 1 кв. м.

Оставаясь привлекательной с точки зрения престижности и уровня жизни, Москва с ее мощным строительным комплексом сейчас фактически "стрижет" деньги со всего постсоветского пространства, притягивая к себе "немосковский" платежеспособный спрос. И это, кстати, является одной из наиважнейших причин продолжающегося бурного роста цен на московскую недвижимость. Уместно ли здесь говорить о доступности жилья?

Ипотека - детонатор кризиса
Считается, что развитие ипотечного кредитования решит многие социальные проблемы и даст возможность малообеспеченным слоям населения улучшить свои жилищные условия. Не приходится сомневаться, что если в ближайшее время будут приняты законы, которые сделают понятной и эффективной процедуру выдачи кредитов, то это приведет к увеличению количества ипотечных сделок. Затем, как следствие увеличения количества сделок, последует рост платежеспособного спроса населения, поскольку люди получат возможность купить квартиру не только за "живые" деньги, но и в счет своих будущих доходов. Соответственно тот рост цен на недвижимость, который мы имеем сейчас, еще больше усилится, а ценовая планка удалится от тех, кто мечтает о доступном жилье.

Развитие ипотеки в ближайшие год-два "втянет" в долгосрочную кредитную зависимость огромное число людей. Вместе с тем, как показывает практика, в среднесрочной перспективе (т. е. в ближайшие три-пять лет) произойдут и серьезные изменения в платежеспособности заемщиков: возможно изменение семейных обстоятельств, увольнение с работы и т. д. Как показывает мировая практика, именно на третьем-пятом году "ипотечной истории" возрастает процент тех, кто, взяв в свое время долгосрочный кредит, не может больше по нему расплачиваться. Если заработают готовящиеся сейчас механизмы по выселению неплательщиков, то это приведет к тому, что ипотечные квартиры, которые люди подберут себе на стадии экономического подъема, начнут в довольно больших количествах выбрасываться банками-кредиторами на рынок, увеличивая объем предложения.

Вывод
По мнению специалистов, собравшихся на второе заседание Международного ипотечного клуба, в ближайшей перспективе так пропагандируемая в качестве панацеи от всех бед ипотека может привести к еще большему росту цен на жилье. В более отдаленной перспективе она может стать причиной образования кризисной ситуации на рынке недвижимости. В свою очередь это приведет к непредсказуемым социальным последствиям.

Люди, базируясь на представлении сегодняшнего уровня цен, влезут в многолетние ипотечные долги, потом ситуация изменится, ипотечные и инвестиционные квартиры начнут возвращаться на рынок, наступит относительное затоваривание, цены начнут снижаться... Дальнейшие последствия каждый может себе представить в зависимости от уровня своей фантазии и степени развития оптимизма (или пессимизма). При этом, как видим, о пресловутом "доступном жилье" в России речи не идет.

Максим Силаев
Заместитель генерального директора по ипотечному жилищному кредитованию ООО "Московский ипотечный центр - МИЦ":
- Сейчас сложно говорить про доступность жилья, потому что существующие ипотечные схемы - это коммерческие программы конкретных банков, которые не связаны воедино.

Социальная ипотека в нашей стране развита только внутри крупных бюджетных организаций. Например, Минатом, Минобороны или МПС могут давать своим сотрудникам кредиты под низкий процент. Какие-либо другие схемы с доступным жильем пока отсутствуют. Коммерческие ипотечные кредиты пока выдаются под высокий процент, потому что риски банков действительно велики.
Когда значительно возрастет количество банков и вырастет конкуренция, тогда, вероятно, будут снижены процентные ставки, облегчены условия получения ипотечных кредитов и сроки погашения. Это приведет к большей доступности жилья.

Елена Соболева
Начальник отдела вторичного жилья компании "Кутузовский проспект":
- Что такое доступное жилье? Нужно понимать, что это не заниженные цены на квартиры, это высокий доход населения. Москва - один из самых дорогих городов мира, неудивительно, что и цены на жилье тоже соответствуют этому уровню. Для 15% населения Москвы доступна прямая покупка квартиры.

А что делать, если зарплата не позволяет сразу купить квартиру? Первое - встать в льготную очередь на получение муниципального жилья. Второе - обменять имеющееся жилье на лучшее с доплатой. И третье - получить ипотечный кредит. Последнее возможно в том случае, если доход стабильно высок (от $1500 в месяц). К сожалению, для большинства россиян вопрос покупки жилья остается только в планах.

Игорь Ладычук
Руководитель пресс-службы компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":
- В сегодняшней ситуации, когда мы наблюдаем ежегодный серьезный рост цен, наиболее оптимальной является альтернативная покупка жилья. Например, с помощью ипотеки, различного рода рассрочек или жилищно-строительных кооперативов. Скорее всего именно за счет максимального продвижения этих схем часть населения, которая не обладает достаточной для единовременной покупки недвижимости суммой денег, сможет купить новое жилье или улучшить свои жилищные условия.

Например, у компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" есть эксклюзивное соглашение со Сбербанком России, согласно которому компания выдает ипотечные кредиты на строящееся жилье на льготных условиях.