Даешь договор купли-продажи

Какие только договоры не приходится заключать гражданам при покупке жилья на первичном рынке! Эти соглашения называют то договором инвестирования, то договором о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве, об уступке права требования и так далее, и тому подобное. В то же время суть отношений между сторонами совершенно ясна: одна сторона продает объект недвижимости, а другая поку-пает.

Зачем же нужна вся эта маскировка? Во-первых, потому, что в большинстве случаев жилье продается на стадии строительства и либо еще не существует в природе, либо право продавца на него еще не зарегистрировано. А во-вторых, потому, что при заключении договора купли-продажи продавец несет определенные обязательства, которые регулируются законодательством о защите прав потребителей. И эти обязательства гораздо более серьезны, чем при других видах договоров.

Если обе стороны выполняют свои обязательства и не имеют друг к другу претензий, то юридические аспекты договора не столь важны. Но, увы, так бывает далеко не всегда. И если дело доходит до судебного разбирательства, то крайне важной становится каждая запятая в подписанных документах, а предмет договора вообще приобретает решающее значение.

Очень любопытный документ был представлен участникам семинара "Развитие законодательства о недвижимости", который проводился Российской академией правосудия, ГРМО и МАГР. Это аналитическая справка по проблемам защиты прав потребителей при заключении договоров, связанных с приобретением жилья, которая подготовлена Министерством по антимонопольной политике. Необходимость в такой справке назрела из-за большого количества конфликтных ситуаций, которые возникают в результате того, что покупатели недвижимости на первичном рынке вводятся продавцами в заблуждение относительно характера договора. Антимонопольные органы, обеспокоенные обращениями возмущенных граждан, провели свое собственное исследование. Результаты его оказались вполне предсказуемыми, а вот выводы…

Но начнем с результатов. Они свидетельствуют о том, что фирмы, ведущие строительство, разрабатывают разнообразные схемы привлечения средств граждан и используют различные договоры: инвестирования, долевого участия в строительстве и так далее. Права и обязанности сторон в этих документах, как правило, формулируются нечетко, а общая площадь квартиры зачастую указывается лишь приблизительно. Здесь ничего неожиданного нет, это все знают и с этим мирятся.

Ну а теперь о выводах антимонопольного министерства, которые потрясают устои первичного рынка недвижимости. Самое главное: большинство договоров вводят граждан, не обладающих юридическими познаниями, в заблуждение относительно природы договора, прав и ответственности сторон. А судебные органы, запутанные расплывчатыми формулировками, исходят из буквального значения слов и выражений и не признают такие договоры потребительскими. Одним словом, гражданин, заключающий договор инвестирования (или подобный ему), считается не покупателем, а инвестором (участником товарищества и т.д.) и поэтому не может пользоваться правами потребителя.

Но ведь люди, заплатившие деньги за свою будущую квартиру, несмотря на название договора, считают себя не кем-то, а покупателями! И, в соответствии с выводами антимонопольных органов, они совершенно правы не только с житейской, но и с юридической точки зрения. Ведь правовое содержание возникающих отношений состоит в следующем: гражданин передает контрагенту деньги, а взамен получает квартиру.

В аналитической справке приводятся все юридические доводы, по которым принятые сейчас типы договоров не могут использоваться для операций на первичном рынке недвижимости. Не будем приводить всю аргументацию по каждому из этих договоров, а ограничимся общими позициями, которые очень ясно обозначил на семинаре ректор Российской академии правосудия Валентин Ершов.

Придумывая различные формы договоров, их создатели руководствуются тем положением Гражданского кодекса РФ, которое говорит о свободе заключения договоров, не противоречащих закону. Но при этом то ли случайно, то ли умышленно забывают о том, что эта свобода возможна только тогда, когда суть отношений сторон не регламентируется все тем же Гражданским кодексом. А купля-продажа недвижимости - самая что ни на есть стандартная ситуация, подробно описанная ГК РФ.

Исходя из этого должны разрешаться и споры, связанные с договорами на первичном рынке недвижимости. Коль скоро стороны должны были заключить договор купли-продажи, а было заключено иное соглашение, то эта сделка признается недействительной. Суд должен обязать стороны привести сделку в первоначальное положение и заключить договор, так, как положено, со всеми вытекающими последствиями. А последствия эти таковы: при разрешении споров должен применяться Закон "О защите прав потребителей", что так не нравится продавцам недвижимости.

Но возникает резонный вопрос, а можно ли продать то, чего еще нет в природе? Валентин Ершов считает, что можно. По крайней мере, в Гражданском кодексе нет прямого запрета на продажу еще не существующих объектов. В соответствии с законом продавец при заключении договора купли-продажи обязуется передать, а не передает товар в собственность покупателя, а дата заключения договора не обязательно должна совпадать с датой его исполнения. Другое дело, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие точно определить продаваемое, а описать еще не построенную квартиру вполне реально. Более того, стороны по взаимному согласию могут изменить условия договора, если, к примеру, реальная площадь квартиры окажется несколько иной, чем предполагалось изначально.

Безусловно, право на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, так что на момент строительства объект не существует не только физически, но и юридически. Но и здесь нет противоречия с ГК РФ: можно продавать товар, который имеется в наличии на момент заключения до-говора, а можно продавать товар, который будет создан позднее. Продавец, заключая договор на стадии строительства, подразумевает, что по окончании строительства получит права на объект недвижимости и передаст их покупателю, после чего договор будет считаться исполненным.

Все логично и просто. Нет никаких непонятных договоров инвестирования, есть ясные и четкие договоры купли-продажи. Права покупателя защищены, продавец несет определенную ответственность. Вопрос только в том, сумеет ли эта красивая на бумаге схема юридических рассуждений стать общепринятой? Будут ли суды в массовом порядке применять для решения споров на первичном рынке недвижимости положения Закона "О защите прав потребителей"?